福建省南安市政协调研城镇小区物业管理———

　　城镇小区物业管理运行缘何陷困境

　　近年来，福建省南安市在住宅小区物业管理上制定出台了一些规章，指导建立业主委员会，实施对物业服务企业考核等，做了不少工作，全市物业管理覆盖面不断扩大。目前，南安市已建成住宅小区65个，已由专业物业管理企业实施物业管理服务的小区36个。其中共有32家物业服务企业，67个物业项目备案，50位项目经理备案，从事物业管理服务的管理人员约660人。

　　物业管理是一项民生工程，涉及到城市管理和社会建设的众多领域，今年年初以来，福建省南安市政协围绕“加强物业管理，改善居住环境，构建和谐城市”开展系列调研，深入南安市10多个住宅小区，召开10多场由部门、物业和业主参加的座谈会，就居住小区物业管理情况进行调研。

　　城镇小区物业管理起步难

　　调研发现，南安市的物业管理工作处在起步阶段，虽然取得了一定成绩，但在规范有序管理方面还存在诸多问题。

　　物业管理组织机构不全。在市、街道（乡镇）的机构设置中均没有物业管理专门机构和专职人员。尽管2012年2月，福建省泉州市政府制定出台了《泉州市人民政府关于加强全市物业管理工作的若干意见》，明确了物业相关职能部门的责任分工，但在实际工作中，各有关单位未能真正履行职责。

　　小区遗留问题难处理。有的开发商未能严格按规范及规划要求配套相应的公共设施，或将配套设施等共有产权挪作他用；有的开发商在建设中不讲诚信，偷工减料、以次充好；有的开发商对购房者作出各种承诺，房屋销售后无法兑现，给物业管理带来矛盾纠纷；有的小区车库、地下室、活动中心等公建配套设施权属界定不清，造成业主对产权的强烈主张，也带来维修责任的承担和物业管理费分摊及物业经营收益分配等多方面的矛盾。还有前期物业监管缺失，受聘物业公司为了自身的生存与发展，受制于开发商，接管物业时对电梯、供配电、消防、供水、智能化、人防工程等没有按规定进行验收，留下后患。

　　业主物业消费观念难改变。业主未能充分意识到业主与物业服务企业之间是基于物业服务合同的权利义务关系，对二次供水、电梯使用费等公共费用分摊不理解。大部分业主都是由农村村民演变而来，对物业管理认知度不高，而且保留着农村的生活习惯，没有从“各人自扫门前雪”过渡到花钱雇佣管理的消费意识。同时缺乏车位消费意识，出现有的不愿消费停车管理费而无序停车，造成小区单元门容易损坏，绿化草地经常被踩踏。

　　管理不规范，服务费用难收取。现有物业企业管理人员大多只局限于清扫垃圾、看管大门、种种花草等常规服务，存在物业服务不到位，违规装修制止不力的现象，致使业主不主动缴费、不愿意缴费。调研中我们还发现普遍存在信息公开不透明，大部分业主对物业公司应该收取哪些费，收费标准是多少，开展了哪些项目的服务，收取的费用是如何使用的不清楚。因此造成拒绝缴纳物业费或停车费。

　　健全机制、规范监管营造和谐物管氛围

　　物业管理是一项民生工程，关乎城镇居民的生活质量也与社会和谐发展紧密相关，需要政府和有关部门高度重视。调研组建议：

一、 完善机制，形成物业管理工作合力。要形成综合管理格局，建立住宅小区建设工程领导挂钩工作机制，充分发挥物业管理领导小组的作用，处置物业管理中存在的违法搭建、公共安全、环境卫生、物业纠纷、业委会运作等突出问题。相关职能部门要通力协作，履责到小区，形成联合工作机制。

二、 注重指导，提升物业管理服务水平。政府要引导推行“等级服务、等级收费、质价相符”的物业等级服务收费机制,营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围。建立物业管理企业诚信评估、考核机制；建立培训制度，定期做好物业行业培训工作。

三、 源头治理，夯实物业管理工作基础。要加强规划建设管理。规划、建设等部门在城市规划、建设时，充分考虑居民小区停车、行路、公共设施配套等问题，严格执行住宅区规划面积标准和质量标准。新建小区的综合验收，探讨吸纳各方代表开展综合验收的办法，建立由验收主管行政部门和业主代表、物管企业代表、社区代表以及人大代表、政协委员组成的综合验收委员会对新建小区的投入使用，实行综合验收以及整改后的监督验收，要界定基础设施产权，对私自变更建设规划，占压绿地、公共设施的行为要依法惩处，从源头上杜绝开发商遗留问题造成的小区物业管理纠纷。

四、 积极探索，创新物业管理方式方法。探索业主委员会与居委会互联互动有效运行机制。各街道办事处要加强对辖区内各居民小区物业管理工作的指导，较小的居住小区成立居民小组，较大的居民小区，建立居民委员会和业主委员会，探索将业主委员会与居民委员会合二为一，赋予业主委员会以居民委员会的职能，一套人马，两块牌子。探索物业分类管理新模式，老旧小区，可以尝试业主自营式物业管理，业主建立自我管理的自治组织，用较低的成本解决物业管理的基本需要问题；拆迁安置小区，建议提供简易社区物业服务，通过组织小区内失业下岗人员、领取社会低保和离退休人员组建社区服务组织；新建小区，引入专业化管理模式。建立物业小区管理服务综合信息系统，建立小区QQ或微信平台，加强物业和业主之间、业主与业主之间的信息交流，以求达成共识，及时化解矛盾，及时解决小区发生的一些问题。