在江苏主要城市房价连续多月快速上涨后,江苏省物价部门近日出台了《关于加强和改进商品住房价格监管,促进房地产市场健康发展的意见》。《意见》旨在通过加强价格申报和非申报地区的价格行政指导,引导企业合理制定价格水平,规范商品房价格和相关收费行为。

当前,全国各地的楼市调控都在“松绑”,但江苏省此举相当于加强了楼市调控力度。尽管相关部门一再强调,此举意在推进商品房价格管理和价格服务方式的转变,但市场各方却没有顺着这个方向思考问题。截至10月,江苏南京房价已经连涨8个月,涨幅仅次于上海;新房成交价格较年初上涨了约28%。如果不是为了调控房价,此时出台价格管理政策,意欲何为?

在楼市语境中提及调控价格,难免让人想起早些年楼市曾陷入“被行政调控”而屡调屡涨的困局。当时,有城市设上限——房地产开发利润比例不得超过12%,有城市定目标——房价涨幅不得高于居民收入涨幅,更多城市直接从需求侧入手,进行限贷、限购,仿佛控制住了需求就压住了哄抬房价的“黑手”。然而,十多年的事实证明,“头痛医头,脚痛医脚”的行政管理和单向管控,并不能实现房价的积极稳定,反而容易助长企业钻空子、搞变通的问题。

2014年以来,房地产市场伴随着经济形势进入新常态,简政放权、以市场化方式调控市场行为已经成为主流。随着各类调控政策“松绑”,市场需求得到了释放,但楼市仍然面临高房价与高库存并行的格局。这并非行政调控措施太少导致的市场调节失灵,而是市场调节不到位的结果。

例如,商品房价格备案制就让企业为了获利而忽略市场实际,顶格报价、就高不就低,反而助推了房价的上涨。又比如,数据显示,今年1月至10月,全国房地产开发企业土地购置均价3246元/平方米,同比增长13%,增幅比1月至9月扩大3.4个百分点。业内人士分析认为,当前高房价根源在于土地价格只能涨不能跌。在一二线城市,低利率让资金充足的大企业毫无竞争压力地屡造“地王”;在三四线城市,政府的供地热情依然不减,即便流拍也不愿低价成交。这显然背离了价格形成机制,变相推动房价和库存继续上涨。

因此,在当前形势下,合理有效调控不妨转向“供给侧”。以行政服务促进市场充分配置资源,这需要加快行政管理体制改革和创新,为市场机制的发挥扫清障碍。以价格服务为例,江苏省物价部门此前就曾出台过涉房地产收费项目目录,获得了企业的好评。有开发企业负责人表示,房价成本的80%是土地出让金和各种税费,价格目录让市场外的隐性成本变成市场中的透明成本,减少了企业负担,对稳定房价有积极效果。

在价格管理方面,房价进入上升通道后,有些不良企业捂盘惜售、变相哄抬价格。相关部门如能及时展开市场秩序整治,对无序竞争者进行通报惩戒,也将有利于维护公平竞争环境,稳定市场价格。诸如对短期内价格涨幅过大、社会反映强烈的楼盘开展商品住房成本调查之类的举措,如果能有实施细则和公开接受监督的渠道,无疑也将成为人们喜闻乐见的行政管理创新。

当然,价格管理等行政调控模式也在转型升级的过程中。楼市的健康可持续发展需要相对稳定的预期,这样的预期应该来自市场机制的完善和行政调控的内涵性变化。对于楼市而言,这种变化可以是在供给侧减少行政环节、留出更多市场调节空间,让市场需求更多地倒逼产品质量提升,而非推动产品价格的上涨,以产品升级创造更多需求空间。房价的快速上涨背离了经济的基本面,库存的大量存在制约着经济的基本面,保持经济稳定增长,更需要有形之手和无形之手的密切配合,而这种配合需要有形之手更有节制。