早在两千多年前，孟子即在《孟子·离娄上》一文中明确地提出了“得人心者得天下”的观点，这跟我们今天大力提倡的“以人为本”一致。对于城市来说，这一点尤其重要，因为吸引不了人口，也就没有了未来。

2016年珠三角城市新建商品住宅成交情况

失去了奋斗，再多房子也一无所有

到底是“失去了奋斗，再多房子也一无所有”还是“失去了房子，再多奋斗也一无所有”是一个永远会争论下去的话题。但是，对于一座城市来说，失去了人才，答案却是唯一的——那会成为一座废墟。

当年英国流放犯人的澳洲成了一个繁荣的民主国家，古巴流放囚犯、精神病患者和妓女的迈阿密成了一个国际性大都市，而宣布破产、人去楼空之后的底特律，则成了“绝望”和“废墟”。

对于房地产行业来说，赚的是土地和人口的红利，而且归根到底是人口（数量加质量）的红利。大兴安岭的野生人参，并不会因为人迹罕至就便宜，但即便是去东北搞房地产，也要面临去库存的问题。

人口聚集拉动经济增长，推动土地增值，从而房价上涨。因此，长期来看，各地房价不失为判断经济发展的一个指标。我们以珠三角和东北三省的对比进行说明。

珠三角为例拥有广州、深圳两个超级大城市（常住人口1000万以上），以及佛山、东莞两个特大城市（常住人口介于500万~1000万）。2015年末，广东常住人口达1.08亿人，而珠三角占了5874.27万人，与“十一五”期末相比，增长了4.59%。广州、深圳两超大城市的常住人口增加数量全省最多，比“十一五”期末净增 79.15万人和100.67万人，两市人口增幅占同期珠三角人口增量近七成。

2015年末，珠三角的人口密度为每平方公里1073人，约为全国人口密度的8倍。广州、佛山、东莞、中山等4市人口密度继续高于北京和天津，而深圳则已超过了上海，成为全国人口密度最高的超大城市。

失去人才，城市就是一座废墟

拥有如此坚实的人口基础，珠三角的楼市一骑绝尘，2016年，珠三角九市商品房均价13257元/平米，增长15.5%，增幅比上年提高8.6个百分点。虽然上海常住人口（2419.70万人）是佛山（846万人）的3.3倍，但是去年佛山新房销售接近上海（2016年新建商品住宅销售面积2019.80万平米，增长0.5%）！

至于人口净流出的城市，情况则正好相反。根据2010年第六次全国人口普查数据对比，当时东北人口较上次普查净流出接近200万人。虽然东三省一直在想办法，但是时至今日，这一趋势并没有得到有效缓解，还需要继续努力。

按照国际标准，东三省已进入老龄化社会。而且，生育率也在下滑。以吉林省为例，吉林省人口自然增长率仅为0.34%，远低于代际人口均衡所需的正常更替率2.1。带来的结果就是东三省普通小学在校学生数量锐减。数据显示，从1980年-2014年，东三省普通小学在校生从1297.9万减少到473.9万，降幅高达63.5%，远超全国35.4%的下降水平！

即便是在房地产行情最火热的2013年，东北三省的地产销售面积仍较2012年下降1%，2014年再下降35%，2015年继续下降23%。销售额也从2014年起出现拐点，2014年东北三省房地产销售额较2013年大幅下降32%，2015年再下降18%。2016年1-8月，哈尔滨房地产成交均价由7128元上涨至7421元，涨幅4%，已经是东北三省三个省会城市中同期表现最好的了。