初尝自管，在烦恼中成长

新物业公司接手后，祈乐苑开始了业主“半自管”，即所有收支全部由业委会统筹管理，然后采用酬金制的方式，按照岗位支付新物业公司人员工资，并将总收益的10%作为物业公司的利润。

业委会给新物业公司设定了一年的试用期，试用情况并没有令业主满意。刘永洪说，来自小区卫生方面的投诉最多，几乎占了80%以上，“举例来说，我连续几天蹲点，看保洁员清理垃圾，发现他们每天只收一次，而且收完后也不拖地，残渣、臭水到处都是。说了没用，他们说公司给的工资跟周边有的小区基本齐平，那里的清洁工一天也只收一次。”

业委会几个人又坐在一起讨论，说来说去，最后归结到两点：请物业公司，多一层分包，等于吃掉一层利润，假设直接用来提高一线人员工资，效果会不会好一些；由物业公司聘人，还是没解决“这些人听谁的”这个问题，“公司给他发工资，业主的意见他就很难听进去。”

“物业公司通常会向我们提供一份人员表，然后由我们拨付工资。但我们发现这人员表有问题，有‘吃空饷’的情况。”冼敏强说，表中列了25位保安，经过清点实际只有18人，“虽然物业公司说人员流动性比较强，但没有理由少这么多。”

2015年2月，祈乐苑业主投票决定，再次炒掉物业，并自行组建直接隶属于业委会的物业中心，开始实施全面自管。

“专业的物业公司都管不好，靠你们几个门外汉，行吗？”个别业主的质疑随后得到了印证。

首先是“领头羊”的问题。祈乐苑选出的第一任业委会主任是中山大学的一名老教授，虽然德高望重但年事已高，经不起折腾。在经历了旧物业公司的关联业主用万能胶堵钥匙孔、路上拦截辱骂等种种骚扰后，老教授经不住家人的极力反对，主动卸任。

2015年6月上任的冼敏强已经是第三任，之后业委会队伍才逐渐稳定下来。“他的本职工作就在企业，懂管理。”刘永洪说，业委会用省下来的物管利润适当提高保洁员、保安的工资，稳定了人员队伍，提高了劳动积极性。如今，小区垃圾一天收运3次，之后再用清洁剂拖洗一遍地面，关于卫生方面的投诉基本绝迹。

物业管理涉及方方面面的利益，又都是家长里短。祈乐苑业委会在教训中学习，在挫折中成长。

比如对于车辆停放，业委会拟了一个车辆管理规定，经过业主大会投票通过了，但由于缺乏经验没有考虑到访客停车问题，对所有外来车辆一律实行8元/小时、上不封顶的收费政策。

不久，骂声就来了。“孩子来看一下老爸老妈，陪我们吃餐饭，停车就停掉他们几十元钱，有这样的道理吗？”老年业主们颇为子女的荷包心疼，跑来业委会“吐槽”。

业委会正视业主的意见，想出一记妙招——给业主的直系亲属发放“亲友卡”，但凡持卡进小区探亲访友的，可享受2.5元/小时的优惠收费。这下，骂声变成了掌声，皆大欢喜。

3年来，业主自管从青涩到纯熟，运营慢慢走上正轨。自管的第一年，小区所有监控视频、消防设施等全部更新，算是收拾完前物业留下的烂摊子；这两年，业委会开始用结余款项对小区环境进行改造，包括大门和花园整治、两个网球场更新、之前大片的卫生死角改造等。

如今，祈乐苑门口保安守门尽责，汽车一车一证，业主刷卡进出；小区里假山、绿化、道路、长廊错落有致，人行车走井井有条；楼体清洁白净，地面垃圾无影。邓伯舒心慨叹：“一元钱的物业费，电梯里面还带空调，这在很多高档小区也未必有吧！”

如今的祈乐苑业主们，不仅自觉按时交物业费，自觉把自家垃圾带到指定收集点，还积极为小区管理建言献策。业委会的日常会议，对所有业主敞开大门。

当然，物业管理中，矛盾是常态，利益永远在动态平衡中。就说修雨棚这事，业委会便没少烦心。“广州雨多，很多业主希望在一楼屋檐修雨棚，进进出出方便；可一些二楼业主不干，嫌滴滴答答的吵。”冼敏强一摊手说，这事到现在还没搞定，只能尽量平衡利益，让每栋楼业主自己讨论决定。