数据来源：《2016中国物业服务百强企业研究报告》

费用不涨，服务不下降

业主自管后，祈乐苑的物业费一直没涨，至今还保持着10年前的水平——楼梯楼0.7元/月/平方米、电梯楼1元/月/平方米；停车月保费甚至从过去的1000元下降到500元至600元。

那么问题来了：10年来物价、人工涨了又涨，这么低的收费如何维持小区日常运转？

冼敏强给记者算了一笔账：小区每年总收入约为400万元，包括物业管理费、车位费和车辆管理费、其他收益3个部分。物业管理费每月约13万元，车位费和车辆管理费每月约15万元，其他收益则包括电梯广告收益、网球场租赁收益、小区摊位收益、房屋中介款、代收水电费等；对前物业公司的资金追讨，算下来也有数十万元。

支出部分中，最大头的是50多名物业管理人员的工资薪酬和保险福利，每月大约20余万元。此外包括园区工程建设、购买工程物料、清洁用品、设备维修费用及相关办公费用等。

“在3年的业主自管中，小区共收入约1200万元。除去支付物业管理人员工资等费用外，还结余约五六百万元。”冼敏强称。

在自管中，祈乐苑逐渐形成了三层架构。最高层是业委会，共有10位委员组成；再往下，有一个物业中心，直属业委会，设保安部、工程部、清洁部、行政部等部门；最基层是保洁员、保安等一线物管人员。

“我们就相当于一个公司，这些物管员工，包括物业主管在内全部是直接自聘的，也正常给员工发工资和缴社保。”冼敏强说，与企业不同的是，业委会10位委员全部为兼职，不拿一分钱工资，所有盈余用于整个小区的翻新建设。业委会每年2万元的活动经费是经业主大会投票同意的，在账上却一挂3年，从来没有用过。

为了保障业主知悉权，业委会还对每月的开支收入予以公告和网上公示，详细到为开会购买水果的费用。

不压缩员工工资成本，祈乐苑物管收支的盈余从哪儿来？冼敏强表示，物业费虽然没涨，但交的人多了。“过去，小区有些业主，十几年来就没交过一分钱物业费。现在业主自管了，都得老老实实交。有一个业主很顽固，一拖半年就是不交。我们不用左哄右劝，更不用威逼利诱，理直气壮拿出《业主公约》来直接起诉到法院。最后法院判他如数补交1000多元物业费，外加1000多元滞纳金，让他懊悔不迭。”冼敏强说，“一人倒霉十人看，之后就没人敢再当‘老赖’了。”此外很重要的，是去除了物业公司在中间的利润。过去很多共有产权的广告、租赁收益，不明不白进了物业公司腰包，现在全部“颗粒归仓”。

为了给业主提供更好的物业服务，祈乐苑业委会在人力资源管理上动足了脑筋。物业中心建立了员工饭堂和宿舍，50多人全部包吃包住，“五险一金”一项不少，节假日还按规定有两倍或三倍工资。员工忠诚度大大提高，小区治安和环境都大为好转。

保洁员陈阿姨干这行有七八年了，前些年在附近一个小区工作的时候，她和工友基本上一个月也不会擦洗一次垃圾桶，留下经年累月的残渣污渍，即使垃圾清干净了也是臭气阵阵。

如今到了祈乐苑，陈阿姨不但每星期都洗垃圾桶，洗完后还里里外外擦得干干净净。“一来呢，是这边的工资待遇确实稍好那么一点点，我来这里3年，已逐年上涨了800多元，现在比周边一些大楼盘还高一点；二来呢，这个小区没有物业公司，是业委会直接给我发工资，那业主提的意见你不听咋行？”