不压缩员工工资成本，祈乐苑物管收支的盈余从哪儿来？冼敏强表示，物业费虽然没涨，但交的人多了。“过去，小区有些业主，十几年来就没交过一分钱物业费。现在业主自管了，都得老老实实交。有一个业主很顽固，一拖半年就是不交。我们不用左哄右劝，更不用威逼利诱，理直气壮拿出《业主公约》来直接起诉到法院。最后法院判他如数补交1000多元物业费，外加1000多元滞纳金，让他懊悔不迭。”冼敏强说，“一人倒霉十人看，之后就没人敢再当‘老赖’了。”此外很重要的，是去除了物业公司在中间的利润。过去很多共有产权的广告、租赁收益，不明不白进了物业公司腰包，现在全部“颗粒归仓”。

为了给业主提供更好的物业服务，祈乐苑业委会在人力资源管理上动足了脑筋。物业中心建立了员工饭堂和宿舍，50多人全部包吃包住，“五险一金”一项不少，节假日还按规定有两倍或三倍工资。员工忠诚度大大提高，小区治安和环境都大为好转。

保洁员陈阿姨干这行有七八年了，前些年在附近一个小区工作的时候，她和工友基本上一个月也不会擦洗一次垃圾桶，留下经年累月的残渣污渍，即使垃圾清干净了也是臭气阵阵。

如今到了祈乐苑，陈阿姨不但每星期都洗垃圾桶，洗完后还里里外外擦得干干净净。“一来呢，是这边的工资待遇确实稍好那么一点点，我来这里3年，已逐年上涨了800多元，现在比周边一些大楼盘还高一点；二来呢，这个小区没有物业公司，是业委会直接给我发工资，那业主提的意见你不听咋行？”

“自管不一定最好，适合自己小区的才最好”

业主自管，看起来很美。

如今，祈乐苑小区成为业主自管的样本，不少小区业委会前来取经，祈乐苑小区也正在协助两个小区复制业主自管模式。2017年2月19日，广东业委会互助论坛首届新春茶话会在这里举行，来自全省数十个小区的业主云集，共同探讨业委会和物业管理论题。

冼敏强总结，业主自管一方面是对业委会能力的考验，另一方面则牵涉各方面的利益。“业主自管有三难：第一步成立业委会，难；第二步要换物业，更难；第三步要自管，难上加难！”

冼敏强介绍，成立业主大会，需要登记业主的资料，包括房产证、户口本，需要公示业主名单，但不少业主担心个人隐私泄露，不主动登记，也不赞成公示；选举业主委员会，既要有业主主动报名，也要公示基本情况，业主往往并不积极，许多人是多一事不如少一事，不主动报名；尤其是对具体共有物业的使用事宜要进行投票，投票率非常低，很难达到赞成票“双过半”的要求。

果不其然，来参加茶话会的不少业主向记者表示，其居住的小区仍处于无业委会状态。一家业委会的负责人还分享了换物业公司的经历，“业委会成立了5年时间，与物业公司打了17场官司，胜了16场，现在已经进入强制执行的阶段，但老物业仍不肯撤场，愣是没换成。”

在广州市公共危机预防协会会长邓跃晖看来，业主自管不失为一种物业管理趋势，“物业管理牵扯到方方面面的利益，如果实施业主自管，业主的利益可以得到更好的保障，可能社会矛盾就会少很多。我们并不是否定物业公司的作用，只是希望能让业主获得更高水平的物业服务。”

“业主自管看上去是很美，但一味推崇恐怕也失之客观。真要推广起来，其可复制性恐怕还得针对不同类型的小区进行具体分析。”记者发现，外界对祈乐苑小区样本的态度多样，一些专家学者观点也相对审慎。

还有一些业主担心，大型社区自管很容易导致参与不足，如果不能建立起一个完善的民主决策、执行和监督机制，“业主话事”很可能演变为少数人垄断的“业委会话事”。其结果，是在物业公司之外，多了一个“老豆”（广东话：爸爸）。他们认为，小区实际情况千差万别，管理模式应当因地制宜，“自管不一定最好，适合自己小区的才最好。”