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小区物业 别成摆设

2017年08月11日 09:04 | 作者:齐志明 | 来源:人民日报
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“不为”“乱为”原因复杂

物业强势耍横,业主委员会形同虚设;涉房监管机构存在监管盲区

数据表明,收费纠纷往往是物业问题的焦点,并且常常上演“恶性循环”的戏码:物业公司服务差,少有业主愿意缴费;物业公司营收恶化,服务更差;缴费业主更少,物业干脆破罐子破摔,酿成多输局面。北京某单位家属楼住户向记者反映,单位物业公司基本不管啥事,却擅自涨价,还未经同意直接从工资卡里扣费。

“物业纠纷,责任主要在物业公司一方。”中国法学会消费者权益保护法研究会副会长刘俊海表示,目前基本上是由开发商指定“子弟兵”做物业公司,消费者没有选择权。物业公司处于强势地位,即便服务差,业主们也奈何不了。

“要罢免物业,召开业主大会操作难度很高;若以不交物业费作为软抵抗,物业一纸诉状告到法院,个人声誉与征信记录就可能受损。”蔡科认为,业主与物业的“话事权”完全不对等。

根据《物业管理条例》,由业主委员会监督和协助物业履行服务合同。按理说,业委会与物业公司打交道,比业主单枪匹马更高效,可很多小区并未成立业委会。

“业主微信群里曾有人张罗成立业委会,可有些人想保护隐私,办理备案手续时不愿出示房产证;还有人担心业委会被少数人把控……大家心思都很复杂,最后这事就黄了。”柳靳说。

刘俊海认为,物业管理是一个复杂系统,“对接”社会管理的诸多领域;历史遗留问题与新问题交织,涉及利益主体众多。眼下物业“不为”“乱为”的原因是多方面的:

首先,物业市场的发展还很粗放。物业公司缺乏服务意识,“有的是从房管局转过来的,总想着以管理代替服务;物业市场也没有形成竞争机制,仗着与开发商的裙带关系,一企独大,无法优胜劣汰。”刘俊海说。

其次,业主缺乏物业管理观念和经验。“谁先出头,谁先倒霉,业主们团结不起来。”武汉东湖开发区某居民告诉记者,他尝试挑头召开业主大会,第二天汽车轮胎就被扎了;而默不作声者,暗地里被物业许诺可以免交半年物业费。“物业管理本身具有一定公共服务和外部性特征,大家搭便车的思想比较严重。”刘卫民解释。

再者,法律制度、行政监管有漏洞,执行力差。刘卫民认为,《物业管理条例》等法规文件的强制力不足,势必造成一些物业管理制度形同虚设。刘俊海表示,一些涉房政府监管机构,重发展、轻规范,重视开发商、物业利益,轻视业主利益,这种懒政庸政必然造成监管盲区。

另外,物业与业主、业委会、房屋行政管理相关部门沟通不到位,以及地产市场发展过快、社会信用体系不完善等因素,也给物业纠纷埋下隐患。

搭建常态化沟通平台

提升业主管理意识,规范物业市场行为;从根本上有赖于城市管理体制和模式的改革创新

如何根治物业服务顽疾?受访专家均表示,关键在于强化相关法律规定与制度设计的可行性与执行力,同时严加监管,推进物业服务市场的规范运行。

完善法律细则,补齐制度短板。刘卫民建议尽快出台与《物业管理条例》相配套的具体措施,对于典型纠纷案件,由适当层级的法律机构给予司法解释。对目前推行中困难较大的业主大会制度、专项维修资金的归集、管理和使用制度,继续改进与完善。

规范物业管理市场行为。刘寅坤建议,按照“两部制”定价模式来确定物业收费标准,包含基础性收费与使用性收费两部分,兼顾各类业主的利益诉求,并将收费标准与服务质量挂钩。开发商要把遗留问题解决在项目交接之前,明确物业管理机构的职责义务。“行业准入准出规则也要建立起来,对劣质企业要有刚性的惩处清退措施。”

增强业主自我管理意识。刘俊海建议广大业主积极参与物业管理,进一步提高物业管理环节的民生质量;同时要懂得理性维权,成立业委会,必要时按约解聘、更换不合格物业公司。

监管部门须尽责。中国社科院城乡发展一体化智库秘书长翁鸣建议,住建、公安、工商、基层政权组织要形成监管合力,树立监管公信,定期开展专项检查,检验小区物业服务水准是否达到物权法、《物业管理条例》规定的标准。

“物业问题本质上属于社会管理范畴,解决这一问题,从根本上有赖于城市管理体制和模式的改革与创新。”翁鸣指出,物业公司、业委会、居委会、公安派出所应各归其位,密切配合,通过整合各方力量,及时化解矛盾。

今年6月,国家出台《关于加强和完善城乡社区治理的意见》,明确提出要探索在社区居民委员会下设环境和物业管理委员会。一些地方已经先行先试。比如,去年初上海市虹口区曲阳路街道就开展此项试点,搭建小区业委会与物业的常态化沟通平台。专家认为,类似的试点应尽快推进。

编辑:李敏杰

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关键词:物业 业主 物业管理 服务

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