目前“特色小镇”建设中存在的法律问题

特色小镇涵盖的项目范围广，涉及的土地性质也很复杂，既有国有土地，也有集体土地。涉及国有建设用地的，多以划拨方式为主，但是国有建设用地土地储备有限，很难一次性到位。如何在特色小镇范围内进行滚动开发，需要社会投资人和政府方进行合理安排。涉及集体土地的，要以推进农村土地流转和置换，提高土地利用率为前提。尽管当前国家层面已经有了原则性规定，但是具体操作过程中仍需要地方结合实际情况进行探索。此外，如果征用集体用地，还将涉及拆迁补偿和人口安置问题。

基础设施建设和其他工程建设过程中会出现很多复杂法律问题，比如：项目的招标投标模式的选择、总承包或建设工程施工合同的签订、期中施工建设的变更、索赔、工程款结算、质保、最终结清、纠纷解决等，这些都需要专业的法律服务。

特色小镇需要专业的运营团队，运营过程也会出现很多法律问题，这需要专业法律团队提供相关服务。

“特色小镇”建设中所需的法律服务

特色小镇建设过程中，也会在实践中摸索出解决问题的新办法，要将实践中行之有效的经验和做法反映给相关部门，促进政策完善。要积极参与政策制定和法律法规制定工作，将工作成果抽象成法律法规政策，更好地服务于“特色小镇”项目。

特色小镇用地问题，需要提供法律服务的人员，深刻理会党和国家的土地政策，在现行的法律法规框架下，创造性地解决用地问题。

对特色小镇范围内的土地，实行“一证制登记”制，即特色小镇内的土地无论是国有用地还是集体用地，无论是工业用地还是建设用地，都登记在一证里，但对不同性质的用地可在登记中明示。

特色小镇中的集体建设用地，以土地入股、集体建设用地使用权转让、租赁等方式有序地进行农家乐、牧家乐、家庭旅馆、农庄旅游等旅游开发项目试点，但必须明确性质和签订好不违反法律强制性规定的协议。

建立综合法律服务体系，为“特色小镇”建设助力

“特色小镇”的设立、建设、运营涉及的法律问题跨越多个领域，这就需要精通各相关领域的律师共同参与，提供专业法律服务。提供的法律服务包括：环境保护法律服务、文物保护法律服务、建设工程法律服务、固定资产投资法律服务、知识产权法律服务等，若是农业小镇、医药小镇等还需要相关的专业法律知识。请各部门法专业的律师参与服务，而且团队必须固定。

“特色小镇”建设运营中出现的纠纷具有综合性，传统的诉讼、仲裁解决机制在解决此类纠纷中不具优势。建议各方可设立专门的调解委员会或中心，对建设运营中出现的纠纷，有专门的调解委员会或中心予以调解解决；争议巨大、无法达成一致意见的，再进入诉讼或仲裁程序。类似于国际工程施工合同条件中的争议解决前置程序，即不经特定组织的调解不得直接诉讼。

在特色小镇开发中，社会资本等需要对于特色小镇的投资风险做整体的法律风险评估，对可行性法律风险进行管控；中介机构对于出具相关结论性意见需要承担法律责任，释明其法律风险。

政府对招商引资的企业和模式，需要律师参与，评估法律风险，指明可能出现的各种法律风险并规范。以防招商引资不合法导致合同无效，造成国家财产损失，或者相关责任人员受到法律制裁、行政处罚或纪律处分。

（作者系北京市民建会员）