揭秘

长租公寓借道“信托”

向租客放贷

近年来，处在“风口”上的长租公寓飞速发展。公开资料显示，截至2017年底，自如进入了北京、上海等9座城市，为超过20万业主委托管理50万间房源，累计服务120万名自如客，2017年的租金收入突破160亿元。蛋壳公寓2015年在北京成立，到2018年，蛋壳公寓用3年时间让自己拥有了10万间房源。

长租公寓背后已由中介变成资产管理公司

多名业内人士指出，“金融＋长租公寓”这种模式是长租公寓飞速发展的秘密。北青报记者了解到，长租公寓背后的实体公司已经由传统的房产经纪机构变成了“资产管理公司”，比如自如的实体公司是“北京自如生活资产管理公司”，蛋壳公寓背后则是“紫梧桐（北京）资产管理有限公司”。一名基金业人士称，从房产经纪到资产管理公司的转变，前者是一种撮合交易，后者则凸显了资本运营。

自如设立信托计划向租客发放贷款

在北青报记者获得的一份“北京自如生活资产管理公司”的房屋租赁合同中，发现其贷款的主体是中国对外经济贸易信托有限公司（下称“外贸信托”）。

2017年8月15日，自如成功发行了国内首单租房市场消费分期类ABS——“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划“，该单ABS产品由中信证券担任计划管理人及承销机构，期限两年，首期发行规模5亿元，本专项计划优先级票面利率5.39%。截止到目前，自如与外贸信托至少已经发起设立了“荟润5号”“荟润6号”等2个信托计划，用以向自如租客发放贷款。

自如的ABS产品，以租房分期消费贷款为底层资产。比如“自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”的底层资产即为2.75万笔自如客的租金分期贷款，均为1年期。自如对机构投资者的收益进行兜底，在两年循环期内，如果自如的收益不足以覆盖首批投资者本息收益，自如方面需要补充差额，用来满足投资者的收益要求。

在这个资管计划中，“自如”全资子公司北京自如众诚友融信息科技有限公司作为发放住房分期贷款的资金方，同时也是该专项计划的原始权益人，通过与外贸信托合作成立信托通道的方式来实现对自如租户开展住房分期信贷业务。“由于自如并未持有消费金融经营许可证或小额贷款经营许可证，不得不通过设立信托的方式向租户发放贷款。这种方式将基础资产由小额贷款转变为信托受益权，可有效规避基础资产的法律瑕疵。”一名证券业人士告诉北青报记者。

自如平台已经形成一个资金池

2017年自如ABS发行之时，自如CEO熊林曾这样介绍该产品：以2016年自如过手租金超过90亿元为例，如果以10%优质季付租户作为自如1号底层资产计算，折合到每月为0.75亿元，按季预付租金中除去当月租金，自如手中每月至少有1.5亿元应付给房东的租金结余。

对此，前述证券业人士表示，如租客以年付方式支付租金，月付方式向业主付租，就可以形成至少11个月的租金占用期，再加上押金和提前收回的服务费，自如平台上就形成了一个资金池。提前1年预收的服务费、租客押金和房租，在自如的资产负债表上列报为应付款项。2017年底，自如负债规模接近75亿元，其中应付款占比75%，高达56亿元，主要是房租预收款和押金收款。

长租公寓靠与租房分期平台合作进行扩张

除了与信托公司的合作，也有部分长租公寓平台直接选择与银行合作。比如蛋壳公寓的合作方之一是微众银行。建设银行已与多家房地产企业签署了住房租赁权转让协议，租户可通过建行发布的APP在线租房，可以使用建行推出的个人住房租赁贷款“安居贷”业务，专门为租户提供租房贷款。

一家长租公寓运营人士透露，与一些租房分期平台达成的合作，通过租房分期消费贷款为底层资产作为融资工具，是长租公寓这些年获得快速发展的一个秘密。只要长租公寓企业保持足够增速，和足够出租率保证周转，就能获得源源不断的现金流进行扩张。

观察

让长租公寓

回归“长住”本质

最近,原本指望成为房产市场的“蓝海”的长租公寓,遭到了空前的谴责和质疑,矛头直指“长租公寓+房租贷”的模式。

简单来说,房租贷的模式理论上是完美的,各方都是受益者:其中最赚的还是房产中介,一下子就得到一年甚至几年的巨额房租款,有租客甚至签订了百万元以上的授信额度。有了这些海量资金的加持,中介公司就能继续在市场上横冲直撞,跑马圈地。但必须看到,这已经不是传统意义上的房产中介服务,而是一种金融服务,而且是一种加了杠杆的金融服务。正因如此,这种模式背后的金融风险和法律纠纷不容小觑。

“房住不炒”“租售同权”已经是大势所趋,房租的长期化、稳定化是全社会乐见其成的。长租公寓模式有其自身的亮点,即通过对于房产的改造,获得溢价收益以及较为稳定的现金流。这本是房产业的“一股清流”。但是这个模式一旦绑上金融杠杆化的疯狂战车,就可能从小清新变成疯狂的巨兽。当务之急是要及时控制长租模式下的金融风险,让长租公寓回归“长住”本质,而不是充当金融工具。文/新华社