上世纪80年代至90年代,我国曾兴起一阵“建房热”,全国各地兴建了大量居民楼房。然而,随着时代变迁和生活居住条件标准的提升,这些楼房和小区已经跟不上时代的需求,不仅影响居民生活,也制约着城市的发展,急需改造升级。面对百姓的迫切需求,我国2015年首次提出加快老旧小区改造,2017年开始在全国15个城市开展老旧小区改造试点。截至2019年5月底,各地上报需要改造的城镇老旧小区已达17万个,涉及居民上亿人。7月21日,国务院办公厅下发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,要求各地进一步做好相关工作。

一方面是亟待解决的百姓民生大事,一方面是钱谁来出?事谁来管?怎么让大家都满意的道道难题。对此,各地纷纷使出浑身解数,定方案、出实招,只为老百姓能够住得安心、舒心。近日,记者就探访了正在进行改造的北京市石景山区鲁谷街道六合园南社区,看看这里是如何进行“旧貌换新颜”改造的。

7月25日,北京市市委书记蔡奇到石景山区、西城区调研老旧小区改造。其中石景山区鲁谷街道六合园南,就是此次考察的社区之一。

今年4月,鲁谷街道率先在3个老旧小区试点成立物管会,并完成备案,开展了物业选聘、征集老旧小区综合整治意见等工作。其中,六合园南作为其中最早完成物管会筹备并开始履职的社区,因为物管会的高效率工作和与居委会的协同配合,成为了街道首个开工改造的老旧小区。

居民自治组织:小区顺利改造的“通关秘籍”

往年夏天只要一下雨,小区里就形成倒灌,雨水能到小腿肚子;房顶漏水,墙缝也漏水,我家能从7层的阁楼一直漏到6层;楼体外墙的很多水泥块已经松动,随时都有可能掉下来砸到人;没地方停车,居民怨声载道;下水管老化,经常堵得一塌糊涂……今年72岁的孙小平在六合园南居住了20多年,说起这些年因为社区逐渐老旧而遇到的烦恼,她再熟悉不过。

建成于1993年的六合园南社区,有住户630户,居民1500余人,是典型的老旧小区。多年来,因停车位少、上下水管线严重老化、屋顶漏水等问题,居民们对社区改造期待已久。2020年,六合园南社区被纳入北京市2020年老旧小区综合整治名单,居民们多年的愿望终于要实现了。

然而,小区改造不是小事,不仅牵扯到每家每户的利益,更涉及入户、破拆、粉刷等琐碎。几千人的意见如何统一?大家的建议诉求如何表达?沟通和解释的工作谁来做?可以想见,无论其中哪个环节处理不善,都可能成为社区改造的“拦路虎”,让大家多年的期盼付之东流。

“六合园南是老小区,多年来都没有业主大会和业主委员会,缺乏居民和相关职能部门的有效沟通渠道。所以要想顺利推进小区改造工作,建立这个渠道是关键。”六合园南社区党委书记于雄伯说,按照《贯彻实施〈北京市物业管理条例〉三年行动计划》的“物业先行、整治跟进”的原则,社区决定先组建由居民代表组成的物业管理委员会。

在社区群里得知这一消息后,觉得加入物管会既能为老旧小区改造建言献策,又能替老百姓发声的孙小平第一时间就报了名。今年4月,经过自荐和推荐相结合的方式,孙小平从20多名候选人中脱颖而出,在微信群公示和楼门口公示后,成为物业管理委员会副主任,之后又当选为物管会党支部书记。

物管会成立后,居民们从以前的“说了不算、没人听”,变成了能深度参与小区改造和管理的“社区主人翁”,六合园南的改造工作也就能顺利提上日程了。

居民积极献策,我的小区我做主

其实,早在2019年7月,六合园南社区就开始了老旧小区改造工作的宣传工作。由于受到多年生活不便的困扰,居民大多对改造没有什么异议。但真到具体落实,还需要物管会做更细致的工作。

比如,提起老旧小区整治,很多人首先想到的就是楼体增加保温层、屋面增加防水层、墙面粉刷、加装电梯等基础设施的改造。然而,要让改造走入居民心坎儿,仅仅为老楼“穿衣戴帽”还不够。根据北京市2018年印发《老旧小区综合整治工作方案(2018-2020年)》,治乱搭架空线、补市政基础设施、补居民上下楼设施、补停车设施、补社区综合服务设施,规范小区自治管理、规范物业管理、规范地下空间利用等,都在改造之列。具体改什么,由政府拉“菜单”,居民自己选。

因此,物管会刚一成立,孙小平和其他成员便马不停蹄地召集志愿者和楼门长,开始针对“物业确权”和“老旧小区改造”问题,向居民征求意见。“街坊邻居都认识我,有什么话愿意跟我说。”孙小平说,除了入户调查、线上访问,她还带领第三方公司在社区门口“支起了摊儿”,向来来往往的居民介绍老旧小区改造的相关方案。6月初,物管会完成了三遍“覆盖调查”,拿到了小区70%居民的真实意见。7月4日,六合园南老旧小区改造工程正式开工。

“这块空地可以建个小长廊,夏天了居民能有个乘凉的好地方”“但是咱们小区本身停车位就少,多划几个停车位不是更好?”改造过程中,物管会的7名工作人员做得最多的事情,就是和设计公司聚在一起,七嘴八舌地讨论小区改造方案。而一旦方案确定,就需要向居民做好解释说明工作。“前几天,大家对厕所改造到底是用直排还是侧排有异议。施工单位来给我们解释了之后,我们弄明白了再和居民说,大家就没意见了。”孙小平说,物管会最重要的作用之一就是做好上传下达的沟通连接工作,让居民在社区改造中明明白白,也让施工单位能安心施工,提高工作效率。

为了提高社区居民的参与度,物管会还在门口还设立了一面“心愿墙”,居民们对社区改造有什么心里话和建议,都可以写在便签纸上,贴到墙上。“每天一早都要先下楼,第一时间到这面心愿墙来‘报到’”,看一看有没有需要解决的。”孙小平说,对于这些心愿,不仅是看,还要认领。施工影响休息、安全护栏到底拆不拆、安装窗户能不能满足个性化需求、快递没地放、希望改造之后多增加几个摄像头……这些看似再寻常不过的小心愿,在物管会成员看来都是居民的大事。每次认领了一个“微心愿”,物管会的工作人员就开始马不停蹄地行动起来,通过多方沟通协调,帮助居民将这些心愿变成现实。对已经实现的心愿,也会以照片、文字等形式展现在“心愿墙”上。

“老旧小区怎么改,居民说了算,缺什么补什么,尽可能尊重群众的意愿。老百姓的心愿都完成了,社区的改造也就做好了。”于雄伯介绍,六合园南小区从7月初老旧小区改造施工开始,共征集到了30条居民心愿,截至目前,物管会已经完成了20余件,最大

限度地推动了社区共建共治共享。

建立长效机制,老旧小区改好更要管好

除了社区居民的参与和配合,老旧小区改造,最缺的就是资金。从升级“硬件”加强基础设施,到再造“软件”建立长效管理,这里既有一次性的投入,也有细水长流的花销。钱从哪来?怎么花?这是最大的问题,也是最棘手的问题。

“老楼怎么改,过去的试点项目也有了许多经验,可改后怎么管?以前不少老旧小区的改和管是脱节的,改完后没有管理,又变回老旧小区了。”鲁谷街道党工委书记李先侠认为,老旧小区改造并非一劳永逸,只有建设与管理并重,才能让改造效果长期保持。而探索多样化、可持续的实施路径,激发居民自主意识和企业参与热情,促进老旧小区有机更新,解决的就是既要改得好也要管得好的问题。

为了避免重建轻管,鲁谷街道从一开始就打定主意,要建立一套长效机制。最终成型的,是“物业先行、整治跟进,政府支持、企业助力,群众参与、共治共享,资本运营、反哺物业”的“鲁谷模式”。其中,基础类项目由市区两级财政资金投入;新建停车综合体、自行车棚改造等自选类项目和社区运营服务,由社会资本投资、运营。

“我们辖区内老旧小区可盘活的资源比较少,所以我们将授权中标单位在停车管理、广告资源等方面展开运营管理,让他们回收投资资金,并每年给予物业一部分补贴,形成建管一体化。”李先侠说,通过社会招标、引入社会资本的方式,可盘活运营资源,解决了社会资本参与老旧小区投资改造以及后期运营的问题。

按照这一模式,鲁谷街道4月发出“打包式”招标文件,由一家公司对三个老旧小区项目进行施工和运营。6月,愿景集团中标。明确将对小区停车楼等进行不少于2300万元投资并负责后期运营管理。

除了长效机制的建立,李先侠还提到:小区的改造内容特别繁杂,涉及到非常多的行业主管部门,需要和不同部门、单位统筹协调,比如说管线单位、产权单位,甚至是交通、公安等部门。如果能建立起政府统筹、条块协作,各部门齐抓共管的工作机制,将能够形成更大的工作合力。

“目前,节能保温、屋面防水、架空线入地、雨水管线更新等改造都已陆续开工,最快今年11月底,我们就能住上‘新’房了。”正式动工后,孙小平和其他几位物管会委员时不时就会到现场转转,监督改造工程的实施。孙小平说,根据居民的需求,未来物管会还将在加装电梯、老年餐桌、适老化改造等方面提出建议,让社区变得越来越好。