电视剧《三十而已》中有一集剧情是女主角王漫妮结束了短暂的豪华游轮旅行后回归现实生活，刚入家门房东就带着中介公司工作人员过来看房。房东因女儿结婚需要买房，所以要出售租给王漫妮的这套房屋。王漫妮向房东无助地说“我刚交过房租啊”，房东坚持要卖房，但同意退还剩余房租。

问题一：房东卖房，承租人只能搬家吗？

从法律上分析，这节剧情涉及房主出售正在处于租赁状态的房屋，承租人的权益保障问题。合同法第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这即是买卖不破租赁原则，该原则有三个构成要件：第一，租赁合同合法有效；第二，所有权转让行为合法有效；第三，租赁合同先于所有权转让行为。

具体来分析，出租人、承租人、买受人三方当事人之间存在三个法律关系：

【买受人与承租人之间】

买受人取得原出租人在租赁合同中的法律地位，买受人无需与承租人重新签订房屋租赁合同。买受人当然地享有出租人的权利，如租赁请求权、合同解除权、押金请求权、返还房屋请求权；同时也承担相应义务，如维修房屋、保证房屋正常使用等。

【买受人与出租人之间】

在房屋已出租的情况下，出租人出售的房屋权能并不完整，买受人对房屋的使用权和收益权受到租赁合同的限制不能立即行使。所以，出租人在与买受人签订该房屋买卖合同时，应履行如实告知义务。

如果出租人在签订房屋买卖合同时未如实告知租赁合同的情况，善意的买受人可以要求出租人承担瑕疵担保责任，还可以要求出租人承担违约责任或行使单方解除权解除合同。

【出租人与承租人之间】

适用买卖不破租赁原则后，出租人与承租人之间的租赁法律关系因房屋所有权转让而终止，出租人不能再向承租人请求支付租金。

结合《三十而已》的剧情，房东应将房屋出租情况如实告知买受人，买受人概括继受房东与王漫妮之间租赁合同中的权利义务，与王漫妮建立新的租赁合同关系，王漫妮可以根据租赁合同约定继续使用承租的房屋。

问题二：房屋出售前承租人预付的租金要退吗？

剧中，王漫妮接受了房东提出的方案，即她搬离房屋，房东退还剩余租金。如果王漫妮没有搬家，与买受人建立租赁关系，王漫妮向房东预付的租金应如何处理？

房屋所有权转让后，出租人在原租赁合同中的权利义务均由买受人承受，出租人占有预付的租金已失去了法律上和合同上的依据，属于不当得利，应当转交给买受人。

问题三：承租人购买所租赁的房屋是否享有特殊权利？

民法典第726条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外”。

承租人的优先购买权是出租人出卖承租人租赁的房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。如果出租人将房屋赠与他人或与他人对换房屋，承租人不享有特殊权利；承租人的优先购买权具有专属性，承租人不能将该权利转让给他人；民法典第726条第2款规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

如果出租人没有履行通知义务即与第三人签订房屋买卖合同，承租人是否可以主张合同无效或要求撤销合同？

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期间内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

另外，为保障承租人的居住利益，实现人民群众“住有所居”，民法典创设了“承租人优先承租权”制度，第734条第2款规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

（作者单位：北京市房山区人民法院）