8年前，北京西城区朱雀门小区业主、央视原主持人赵普与物业打官司，为全体业主从物业公司那里获得86万余元公共空间的收益一事，相信很多人还记得。当时此消息虽然很有震撼力，但很多人因为自身小区各种障碍并不抱太大希望。如今，民法典通过物权编相对物权法新增了不少内容，对于商品房共有部分的收益归属也做了明确规定，即“共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有”。业主真的能拿到这笔钱吗？如何取得？物业不公示收益怎么办？本报记者为此采访了中央财经大学法学院教授、博士生导师陈华彬。

共有部分有法定、天然及约定共有部分

记者：陈教授，什么叫区分所有建筑物？小区的哪些地方属于共有部分，哪些地方为专有部分？

陈华彬：区分所有建筑物主要是指商品房住宅，就是指小区（或社区）中的一栋建筑物被区分为若干单元，业主对该单元享有独立（单独）的所有权，通俗点说，区分所有建筑物就是商品房住宅。专有部分就是指各自的有产权的套房，也就是通常所说的建筑面积为多大的住房；所谓共有部分，也称共用部分，是指各自套房以外的建筑物部分、不属于各自住房的建筑物附属物以及约定为共有部分（共用部分）的附属建筑物。比如，一套三室一厅的商品房，套内部分包括卧室、卫生间、厨房、客厅、阳台叫做专有部分，共有部分是小区建筑的电梯，屋顶平台、地下停车场、小区绿地、道路等，这些叫做共有部分，也就是大家通常所说的公摊面积。

记者：共有部分有三种，请您跟网友解释下是哪三部分？

陈华彬：共有部分有三种，即法定共有部分、天然共有部分及约定共有部分。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，法律、行政法规明确规定属于业主共有的部分，为法定共有部分。依据民法典的规定，下列部分属于法定共有部分：建筑区划内的道路、绿地，但属于城镇公共道路或绿地或明确属于个人的除外，再如，小区内的公共停车场、运动场和休闲活动中心，物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、电梯、水箱等属于法定共有部分。

所谓天然共有部分，是指法律没有规定，合同也没有约定，且一般也不具备登记条件，但其属性上天然属于共有的部分。比如，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层或者设备间等结构部分。

除以上法定共有部分、天然共有部分外，其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分抑或其他权利人所有的场所和设施等，属于约定共有部分。比如交谊厅、会议室、不属于专有部分的其他管理人办公室或仓库。

共有部分的收益需要扣除合理成本返给业主，合理成本有哪些？

记者：民法典第282条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。那么，合理成本有哪些？

陈华彬：如果是电梯出租给别人打广告获得收益10万元，就要按照每个业主的专有部分占区分所有建筑物的专业部分的面积的总和的比例来分配10万元钱。合理的成本是什么，比如打扫、维护电梯的费用、电费、疫情期间每天的消毒，这些就是合理的成本，对一些老旧小区来说，管理成本是要稍高些。

记者：业主获取收益的比例怎么计算？如何获得共有部分所产生的收益？

陈华彬：民法典物权编280条有新的规定，明确了怎么来分配获得的收益。物业如果对共有部分的收益有约定的，就按照约定去分配收益，没有约定或者约定不明确的，按照自己的专有部分面积所占的比例来确定。怎么计算？现在的物权法讲的是占建筑物总面积的比例，这个是不确切的，所以这次民法典物权编把它改过来了。即我的专有部分占全体专有部分的总的比例。比如说我家房子面积是80平方米，我们这栋楼上有100套80平方米的房子，那就是一共8000平方米专有部分，80÷8000，就是我应当获得的收益的比例。

共有部分（共用部分）收益的分配原则是：业主之间有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。应当注意的是，所谓专有部分所占比例，是指某业主的专有部分所占小区或一栋建筑物的专有部分的总面积的比例（比率），而不是指业主专有部分占建筑物总面积的比例（比率）确定。

物业从不公示收益，业主拒交物业费相抗衡是否可行？

记者：在城区一般都是老旧小区，物业从没有公示过小区广告收入和停车场收入，作为业主可以做些什么？

陈华彬：如果以前老旧小区的物业没有公示过，理论上是可以追回以前的收益的。民法典开始实施后，如果物业还是不公示，不把这些收益分配给业主，根据民法典物权编287条，物业公司是要承担民事责任的，业主可以提起民事诉讼，根据法律上的请求权，让物业把收益返还给业主。

记者：物业公司的公示是强制性的，还是说需要业主提要求，物业才公示？

陈华彬：物业公司应当主动公示，张贴在大家容易看得见的地方，如物业公司门口、小区墙壁上、发在微信群里等。电梯收了多少费用，屋顶平台做广告收了多少费用，小区停车场出租的费用、外墙壁做个广告的费用等，每笔费用都要有明确的公示。

总而言之，收益权是业主作为共有产权人享有的一项基本权利，各共有产权人可依管理规约或业主之间的约定来获得共有部分所产生的利益，这是业主的权益，不应该也不应轻易放弃。

记者：如果业主要求物业公示，物业置之不理怎么办？业主可否以不交物业费相抗衡？

陈华彬：有人嫌诉讼麻烦，又为了抵抗物业公司不回应业主要求，就以不交物业费、取暖费来对抗，我认为这是不可以的，也就是说不能用一个法律关系来对抗另一个法律关系。我还是提倡走正规的渠道打官司，提起诉讼把共有部分的收益要回来。

记者：目前，物业跟业主关系普遍对立紧张，为什么会出现这种情况？这与我们提出的群众追求美好生活的愿望是相背离的，您认为应该如何改善？

陈华彬：我们看过不少新闻，很多的小区业主和物业服务企业的关系都很紧张，打架的、吵架的，剑拔弩张的，好像业主与物业总是处于对立状态。这种关系特别不利于我们对美好生活的向往和追求。如果物业服务企业在服务业主期间表现不能让业主满意，服务合同到期后仍不愿意从小区撤走，也不愿意解除合同，怎么办？民法典合同编新增了物业服务合同，就解决了这个非常重大的问题。

业主跟物业公司是平等主体，物业服务企业是业主聘请来做服务的。表现不合格，合同期满后业主就可以不再续签合同，物业公司就得走人。

这是民法典合同编里的一个很重要的内容，就是把物业服务合同作为典型合同规定下来了，物业服务企业以前一直很强势，以后这种状况会有所改观。