不到春节，您可能很难意识到，身边相当一部分朋友同事原来不是本地人。春节，意味着中国将有30亿人次“大迁徙”，也意味着相当一段时间里，您习以为常的一些生活习惯，将因为这座城市漂流客的返乡而不得不稍作调整。

人在他乡为异客，他乡何日变故乡？当一座城市带给外来者的不止是一份工作和市民待遇，还有通过住房租赁，让其获得与住房购买者一样的市民权利，那么过去的漂流客、现在的新市民在建设这座城市时，或将多几分安心和主人翁意识。因此，促进租房者与购房者享受同等基本公共服务资源，对区域经济发展而言显得格外重要。

围绕“建立租购并举制度，促进住房租赁市场健康发展”，今年9月下旬，全国政协将要召开第九次远程协商会。为开好会议，今年7月21日、23日、24日、31日，10天之内，通过远程视频座谈+线下座谈形式，全国政协经济委员会专题组委员，分别与浙江省、四川省、广东省和北京市相关政府部门及研究机构、企业、租户代表等50多人进行了4场深入的座谈交流。

虽然不能到实地调研，但调研座谈的标准不降、成效不减。参加座谈对话的各类代表都有，委员们一样认真，大家互动频频，交流深入。

租购并举在试点地区的底数如何？租购同权在实践过程中的阻碍有哪些？围绕租购并举，应该凝聚哪些建设性的共识？为充分了解这些问题并找到对策，委员们又打了一场“硬仗”。

◆◆截稿政策发布

9月7日，住建部发布关于《住房租赁条例(征求意见稿)》公开征求意见的通知。《征求意见稿》明确：

◆国家鼓励住房租赁企业与承租人签订租赁期限为3年以上的住房租赁合同。

◆国家鼓励通过新增用地专门建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房，利用整幢既有房屋用于出租，将商业办公用房、工业厂房等非住宅改建为租赁住房等方式，多渠道增加租赁住房供应。

◆国家鼓励单位和个人将依法符合出租条件的住房出租，鼓励出租人和承租人签订长期住房租赁合同。签订长期住房租赁合同且合同履行达到一定年限的，按照设区的市级以上地方人民政府的规定享受相应的政策支持。

◆◆调研目标之浙江省

◆◆摸底数：

浙江是经济大省，流动人口达2600多万人，每年高校毕业生达30万人。近几年杭州、宁波等重点城市每年人口净流入都在20万人以上，2019年杭州更是以近49.4万人净流入人口居全国第一。人口持续流入带来了住房租赁需求加速增长。据测算，2019年浙江全省住房租赁市场规模超过1700亿元。

◆◆现行模式：

2017年11月，浙江省在全国率先启动温州、绍兴、嘉善、义乌4个城市的省级住房租赁试点。通过试点探索，各地在摸清市场底数、制定租赁规划、健全工作机制、培育市场主体、增加租赁供给等方面取得积极成效：其中，杭州市筹划蓝领公寓缓解外来务工人员租房难；温州市全面对接应用全省住房租赁监管服务平台；绍兴市以国有企业为引领，加快培育市场供应主体；嘉善县构建多层次住房租赁服务体系；义乌市探索集体土地上住房租赁管理。

◆◆存在问题：

涉及租购并举的法律法规有待完善，省里出台的规定多为阶段性支持政策，稳定性不够强；市场供应主体相对单一，私人租赁房源仍是市场供应主体，规模化、专业化租赁企业市场份额较低；房源供应结构不合理，供需不匹配、职住不平衡、区域不协调等问题仍然突出；承租人权益保障有待加强，租购同权真正落地还有较长的路要走。

◆◆地方同志的意见建议：

◆加快立法：进一步明确租赁各方的权益、管理各方的权责，着力构建市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分、租赁关系稳定的住房租赁法律制度体系。

◆服务均等：科学界定承租人与购房人“同权”的范围，推进基本公共服务权利立法，促进住房租赁群体逐步享受与购房人甚至当地居民同等的基本公共服务。

◆政策扶持：进一步加大对住房租赁行业的财政、税收、信贷支持力度，加快培育一批以住房租赁为主营业务的专业化、规模化企业。

◆◆调研目标之四川省

◆◆摸底数：

四川是劳务输出大省，常年有约2500万农村转移劳动力，总量占全国近1/10，位居全国第二。按2019年全省常住人口8375万测算，每年增加城镇人口130万人左右。再按照2019年四川省城镇人均住房面积37平方米测算，相应住房需求为4800万平方米。每年新增人口以进城务工人员、高校毕业生群体为主，其住房需求也以租房为主，加快建立“租购并举”制度、培育发展住房租赁市场十分必要且紧迫。

◆◆现行模式：

2017年9月，四川省在城区人口超百万的城市中选择了绵阳、南充、宜宾、泸州4个城市开展省级住房租赁试点工作。2020年7月起，该省拟由省财政每年补助每个城市2000万元，用于支持4市开展为期3年的住房租赁市场发展示范工作。结合省里住房套户比达到1.18、住房供应总量充足的实际，四川省提出了打通住房保障与市场通道，住房保障以货币为主，支持居民通过市场租房。

◆◆存在问题：

住房出租收益低，开发商销售住房资金回收期一般为2-3年，租赁住房资金回收期则长达20-30年；部分住房租赁企业因资金链断裂发生“爆雷”，金融机构担忧资金风险，逐渐收紧住房租赁企业融资，租赁企业融资愈加困难；一些地区大量房源集中在业主和“二房东”手中，在租赁市场法制不够健全的背景下，租房安全无法保障，租客之间因为利益问题产生的纠纷也层出不穷，租赁交易过程不规范且分散，业主与租客双方都难以确保自身权益，政府对市场的监管难以做到有效。

◆◆地方同志的意见建议：

◆法治建设：尽快完善修改土地、税收等相关法律制度，对民法典提出的居住权概念进行明确和细化，推动居住权在租赁住房中的落实落地，构建以居住权为依托的保障承租人享受基本公共服务的平等权利制度。

◆规范合同：目前，国家只有商品房销售合同示范文本，没有住房租赁合同示范文本。实践中，因租赁合同产生的矛盾纠纷较多，双方权利义务不明晰。建议国家制定统一规范的住房租赁合同示范文本，明确双方权利义务，也便于推行住房租赁合同网上备案。

◆特殊保障：虽然四川省实施了“农民工住房保障行动”，但截至目前仍有大量低收入外来务工人员居住在城中村、城郊结合部等价格低廉的住房中。大规模的城中村改造、老旧小区改造、危旧房改造项目等，在事实上造成了农民工可选择的居住空间受到挤压，增加了居住成本，建议公租房住房保障等方面对农民工等特殊群体给予倾斜支持。

◆◆调研目标之广东省

◆◆摸底数：

截至2019年末，广东省全省共有常住人口1.15亿人，其中城镇常住人口约8226万人。根据第六次全国人口普查统计，全省城镇家庭户中居住在各类租赁住房的比例约为46.9%。据不完全统计，广东省全省共有租赁住房1800万套（间）以上，其中广州市约505万套（间），深圳市约783万套（间）。深圳近80%人口通过租房解决居住问题。

◆◆现行模式：

打造两个平台，夯实住房租赁市场基础：一是大力打造国有专业化住房租赁企业平台。截至2020年6月，全省已成立44家国有住房租赁企业，累计筹集房源12.1万套，国有住房租赁企业在推动住房租赁事业中发挥了重要的作用；二是全面推进政府住房租赁监管服务平台建设。截至目前，全省21个地市已全部建立了市属住房租赁平台，珠三角地区住房租赁平台上线房源超70万套。

多措并举拓展资金来源：一是积极推动广州、深圳两市成功申请中央财政支持住房租赁市场发展试点，连续3年每年获得8亿元财政补助资金，两市积极利用补助资金支持新建、改建、存量盘活住房租赁项目，2019年共筹集房源16.7万套；二是积极推进银企合作，建设银行广东省分行承诺5年内为广东省住房租赁行业发展提供5000亿元授信支持。

鼓励企业积极参与租赁事业：目前全省长租公寓品牌企业有300余家，运营管理租赁房源60多万套，建筑面积3000多万平方米；组织专项整治，持续打击违法违规行为，2019年查处违法违规住房租赁中介机构1445个。

◆◆存在问题：

住房租赁领域法律法规建设相对滞后，市场监管困难多；住房租赁行业利润率不高，专业化住房租赁机构经营困难；机构化住房租赁企业存在资金链风险。

◆◆地方同志的意见建议：

◆完善制度：租购并举中，租是短板，建议加快制定《住房租赁条例》，建立完善的租赁合同网签备案、租赁企业以及从业人员管理、行业诚信体系、稳定租赁关系和租金等基础性制度，加大租赁权益保障，逐步转变居民“重买轻租”的观念。

◆教育问题：不少学生家长将“租购同权”理解为不管自己有没有购房，当孩子想入某所学校时只要在学校旁边有住房，就应该与该地段其他购房人子女一样享有平等的入学权利。因此建议对“同权”的概念适度解读，不能盲目吊高群众胃口，既要保障租房人子女有学上，同时也要防止为了入学而租房。

◆线上交易：当前租赁市场交易多数以线下签署合同进行交易，建议配套相应监管和优惠政策，引导租赁企业、中介及个人主动通过平台进行租赁交易、备案。

◆◆调研目标之北京市

◆◆摸底数：

根据北京市住房与城乡建设委员会的统计，截至2019年底，北京市常住人口2153.6万人，其中非京籍人口745.6万人，占常住人口的34.6%。北京市全市国有土地上出租住房150万套，租房人口约755万，年交易量为200多万套次。

◆◆现行模式：

围绕落实房住不炒，北京市建立租购并举的住房制度，把培育发展和规范管理住房租赁市场作为构建首都房地产市场调控长效机制的重要内容。在市级层面成立房地产市场调控工作专班，北京市住建委在2019年还设立了房屋租赁管理处、房屋租赁管理室，区级层面已有9个区成立了租赁科。

按照《北京市城市总体规划（2016-2035年）》规定，进一步完善住房租赁体系，未来5年新供应150万套住房，其中租赁住房50万套。

北京市教委《关于2018年义务教育阶段入学工作的意见》首次在小学入学政策中明确规定，本市户籍无房家庭，长期在非户籍所在区工作居住，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上等条件的，其适龄之内可在该区接受义务教育，具体办法由各区政府结合实际情况制定。

◆◆存在问题：

用于租赁的住房从结构到区域都存在不匹配的情况；虚假房源信息、违规使用租金贷、拖欠租金、克扣押金、强制驱赶承租人、出租屋甲醛超标、日租房、群租房等市场乱象时有发生；租赁住房相关法律法规还不够健全，租购尚无法实现权利均等。

◆◆地方同志的意见建议：

◆教育问题：这是租购并举问题的核心。今年，北京市西城区宣布实行“多校划片”入学和“六年一学位”。根据新规，新购房子女入学，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。而一个学区房原则上6年内只提供一个登记入住学位。

◆税费减免：利用集体建设用地建设租赁住房等集中式长期租赁住宅，本质上属于具有一定公益属性的市场化项目。建议在一定程度上给与市长配套费的降低或减免，同时建议出台相关政策，参照中央对养老院、幼儿园等业态的税负优惠，免除包括集体用地建设租赁住房等集中式租赁住房的房产税、城镇土地使用税和增值税。

◆金融支持：大力推进金融机构对集体租赁住房项目贷款的支持力度，特别是对于项目前期支付的拆迁款等政策的支持；推进住房租赁市场的资产证券化进程，让长租公寓企业有条件通过金融工具将未来的现金流进行变现、构建完整的资金循环体系，提高资产流动性、加快资金回收并加速规模扩张。

◆保护承租人：一线城市住房租赁市场基本处于卖方市场阶段，承租人在签约过程中谈判能力较低。据贝壳研究院对租户体验的调研，有超半数租户在疫情期间无法进入小区，暴露出部分租户没有得到与业主同等的待遇。

◆◆委员把脉

引导住房新理念

中国传统观念认为，有自己的房子才有安全感，因此很多人宁可负债买房，也不愿意租房。如何引导支持居民通过租房解决居住问题，需要转变观念；其次，市场在资源配置中起决定性作用的情况下，要更好地发挥政府作用，解决租赁权附加值增加与租金过快上涨的问题，最大程度发挥部门合力。

建议：引导住房新理念，建立租购选择机制，转变固有观念，要深入树立房住不炒的观念，确实保障人民的居住权；健全租房机制，增加供给主体，构建多层次住房体系，从政府方面推进公租房、廉租房政策，持续增加租赁住房的总供给，鼓励房地产企业从开发销售向开发租赁模式转变；规范租赁行业，完善住房租赁市场的监管机制，建立透明的住房租赁信息服务和监管平台，稳定租赁关系，未来房屋租赁信息应及时地与公安、教育、公积金等部门对接，方便承租人办理居住证、公积金提取等业务，享受子女就近入学等公共服务，构建住房租赁市场健康发展的长效机制。

加快住房租赁市场立法进程

壮大住房租赁是我国房地产市场下一步发展的重要内容，也是稳定房价的主要手段之一。西方一些发达国家住房租赁市场发展成熟，租购并举已经是常态化方式。对于人口净流入大省而言，要真正给予外来人口从市民待遇到给予其市民权利，任务艰巨。建议：一是加快住房租赁市场立法进程，依法保障住房租赁市场发展；二是多渠道扩大基本公共服务供给，保障租购同权；三是建立多元化租赁住房供应体系，培育发展租赁住房市场。

提高新市民收入水平

租购同权最终的落实是个复杂的问题，租房拥有的居住权与购房拥有的产权差距较大，但这种差距要理解为相对的同权，落户之后是为了孩子读书，也就是个教育权利。如果没有本地户籍，也能平等获得其他公共服务，那么是否要本地户籍就不重要了，要理解这种相对性。另外，租购同权是为了将购房需求分流到租房需求上来。目前房价基本控制住了，但建房和购房成本依然很高，通过房屋租赁收回成本至少需要20年以上，这说明房屋租金还处于较低水平，而租金提升的前提，是提高居民收入，特别是新进入城市的居民，他们的收入水平要提高。

抚平焦虑情绪，兼顾社会公平

租赁住房解决了居住权的问题，但没有解决财产收益权，从长远来看，这不仅涉及扩大中产阶级比重，扩大内需、增强产业集聚效应等经济问题，而且可能成为未来一个涉及社会公平的问题。

据有关资料显示，到2030年，我国1980年后出生的青壮年人口数量将达到6.12亿人，其中“90后”青年人口数量达3.9亿人，这一人群成长于我国经济高速发展时期，受教育程度较高，又是互联网等新经济的原住民，必然是各行各业的生力军，而房地产价格大幅攀升造成了巨大的财富再分配效应，有房产的人受益，无房产的人受损；买房早的人受益，买房晚或未买房的人受损，这就会助长他们的焦虑情绪，也在一定程度上对劳动光荣的价值观形成冲击，扭曲了青年人的择业观。因此，要把支持中低收入者购买首套住房作为建立“租购并举”制度的题中应有之意和重要任务来抓。实现这一点，需要进一步发挥政府、金融机构、民营企业等多个参与主体的作用，对中低收入者合理的购房需求，政府通过信用担保、向商业银行贴息、提供政策性贷款或对首付款予以补贴等方式给予支持，同时允许商业银行以这类按揭资产通过资本市场发行住房按揭资本支持证券（MBS），并以政府信用担保，扩大投资者群体，分散融资风险，促进信贷循环。要认真吸取美国次贷危机的教训，合理确定总规模，严格信贷注入资质，严禁多层嵌套产品，提高底层资产质量。

丰富住房租赁金融服务手段

对于购买房产而言，无论是居民还是开发商，金融机构的信贷服务应该说都比较丰富，比如各种按揭贷款、开发贷等。相比之下，对于住房租赁，金融支持的广度和深度都还不够。一方面，从供给端也就是提供住房租赁的市场主体来看，融资渠道仍显不足。就国际经验来说，实际上最主要的金融工具就是发行房地产投资信托基金（REITs），这一基金既能增加住房租赁企业长期、稳定的资金来源，也可以为老百姓提供新的投资渠道，推动房地产市场投资人由散户向专业化机构转变，遏制投机炒房需求。但目前来看，REITs在推动中遇到最主要的问题是税收负担较重，由于我国尚无避免双重征税的相关政策，按照现有税收制度发行标准化REITs产品，原始权益人在资产转让中需缴纳包括土地增值税、契税等各项税费，税负约达40%。各项税收足额缴纳后，REITs发行成本远高于银行贷款或企业债等其他融资工具了。

另一方面，从需求端看，住房租赁承租人合法权益有待进一步保障。绝大部分住房租赁企业是以资产托管形式收储房源对外出租的，这类“托管式”住房租赁企业往往采取“长收短付”的经营模式，利用期限错配的资金，形成数额不等的“资金池”，一旦侵占、挪用资金或采用“高收低出”等经营方式盲目扩张，容易发生资金链断裂。而在住房租赁企业发生资金断裂事件后，很多时候是由租客、房东各自承担损失的。

为此建议：一是抓好住房租赁信托基金的顶层设计，出台税收减免政策，避免双重征税；二是加强住房租赁资金监管，建立住房租赁资金监管平台，对高收低出、交易异常等经营行为进行风险预警，保障房屋委托出租人和承租人的合法权益；三是推动个人住房租赁信贷产品创新，应引导商业银行与住房公积金机构针对个人客户、法人客户，开发个人租赁贷款及法人住房租赁贷款，科学设计贷款对象、期限、金融、利率、担保方式等要素，实施优惠贷款利率。