甲委员

某公司计划在本市地铁站内的地下部分开发一个建设项目，该公司是否可以取得该地下空间的建设用地的使用权？

乙委员

随着城镇化进程的加快，城市可供利用的土地日趋减少，为了节约利用土地，很多城市都开始进行地下空间的开发利用，在地铁站内的地下部分开发商业项目的情况较为常见。

丙委员

过去的城市建设规划较为粗放，土地利用较少考虑地下空间的利用，只在设立了地表的建设用地使用权，随着地下空间开发的需求不断增长，各方面的立法呼声很高。民法典第345条就明确规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。这意味着在我国，法律允许地下空间单独设立建设用地使用权，且不影响地表建设用地使用权的设立与行使。因此，某公司想要进行地铁站内的地下项目开发，可依法取得地下建设用地使用权。

丁委员

地铁站有一部分土地与地表接连，地铁站所使用的土地，是地下建设用地使用权还是地表建设用地使用权，如何判断呢？

戊委员

判断地铁站的土地使用权是地下建设用地使用权还是地表建设用地使用权，须根据建筑的具体情况进行分析。一般来说，地铁站出口占用地表土地，设立的是地表建设用地使用权，其中包括与出口接连的直梯、扶梯等构筑物共同形成的一个整体。而地铁站下方与地铁轨道相连接的候车道及其建筑物、附属物，则与轨道形成一个整体，其所利用的土地，设立的是地下建设用地使用权。

己委员

地铁建成后，假如有人想将地铁路线的所有权进行转让，这些分层设立的建设用地使用权如何处理？

庚委员

民法典第356条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。民法典第357条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。这就是说，地铁开发建设完成后，如果发生权属流转，地下地表建设用地使用权和地铁线路等构筑物的所有权共同构成一组权利，应一并流转。

辛委员

地铁的例子比较极端。其实，在日常生活中还存在着多种类型的地下建设用地使用权，比如地下车库、地下商场等。根据民法典的规定，都可以取得地下建设用地使用权。

壬委员

我理解，这就是实践中大家常说的“房随地走，地随房走”。我联想到一个案例：某房地产公司为获得银行货款，先将其拥有地块的建设用地使用权抵押给了建设银行，后又将这块地上的建筑物抵押给了中国银行，并且两次贷款都办理了抵押登记。该房地产公司因经营不善无法偿还货款，法院判决后，要将该公司抵押的建设用地使用权和地上的建筑物进行拍卖用以还债。建设银行和中国银行都认为自己对拍卖款享有优先受偿权，该怎么处理？

癸委员

这还真是个问题，两个抵押权冲突了，可以适用“房地一致”原则来处理吗？还有，林女士的哪些民事权利受到了侵害？从物权保护的角度看，林女士可以主张哪些权利？

子委员

可以的。民法典在以第356条和357条规定“房地一致”原则的基础上，第397条进一步规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占有范围内的建设用地使用权一并抵押，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”这说明“房地一致”原则可以适用于抵押权的设立。因此，建设银行和中国银行的抵押权都相互及于建设用地使用权和地上的建筑物所有权，它们两家对“地”和“房”的拍卖款的确都享有优先受偿权。从基本案情来看，林女士对别墅享有的所有权以及林女士的隐私权也受到了侵害。

丑委员

按照这个规定，两家都享有优先受偿权，冲突如何解决？这个案子有代表性。根据民法典的相关规定，对别墅本身以及屋内物品、设施毁坏的损失，林女士可依法请求侵权人修理、重作、更换或恢复原状；对于不能通过物权保护措施得到救济的部分损失，林女士还可依法请求侵权人承担损害赔偿责任。

寅委员

      不着急，民法典还有关于受偿顺序的规定，可以用来解决两家的问题。民法典第414条规定，同一财产向两个以上债权人抵押且抵押权已登记的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款按抵押权登记的时间先后确定清偿顺序。也就是说按照登记时间来确定谁先受偿。这个案件中，建设银行设定的土地使用权的抵押登记先于中国银行的建筑物抵押登记，中国银行只能在建设银行的债务清偿完毕后，对余款享有先于其他债权人的优先受偿权。