民法典即将实施，有人提醒打算买二手房的人，购房时一定要了解清楚，该房屋是否设有居住权。什么是居住权？居住权会影响到哪些人？哪些人需要考虑设立居住权？本报记者采访了郑州大学法学院副教授、河南省法学会民法学研究会副会长兼秘书长申惠文，并将访谈内容整理成文。

居住权可避免子女不让父母居住房屋的“白眼狼”现象

居住权，简单地说，就是这个房子不是你的，但你可以居住，也就是说一个房屋上可以发两个证：居住权证和所有权证，而居住权证的权利人要优先于所有权证的权利人。例如，父母给子女买房，房屋登记在子女名下，子女拥有所有权，但是父母和子女约定，父母对该房屋享有居住权。这样，可避免子女不让年迈父母居住房屋的“白眼狼”现象。

新增居住权的主要目的是让老百姓“住有所居”。党的十九大提出要加快建立多主体供给、多层次保障的住房制度。我国目前建立了廉租房、经济适用房、限价房等住房保障制度，但这些还不够。其他需要长期居住他人房屋的群体利益也需要保护。如离婚后配偶一方没有房屋、年迈父母没房居住等，他们属于弱势群体，也需要用法律来保障他们的居住权益，这就是立法的初心。

四种情况可以设立居住权

第一种情况，夫妻可以对房屋产权作出约定。一套房屋的产权，夫妻二人一般约定或归一人所有，或两人共同所有。以后，则可约定，一人享有所有权，另一人享有居住权。

比如，婚前男方有一套房子，婚后女方要加名，因为加名后就能依法享有房屋共同的所有权，男方只能选择加或不加。民法典施行后，男方对于房屋的产权多了一种选择，可以不给女方加名，给女方设个几十年或终生居住的居住权。

第二种情况是父母与子女之间的房屋产权安排。父母给子女买房，可以约定，子女享有所有权，父母享有居住权。子女自己买的房享有所有权的同时，可以给父母设立居住权。此外，夫妻离婚后，房屋可归一方所有，但为了保护未成年子女的权益，可以约定为未成年子女设个居住权。

第三种情况涉及为其他近亲属或亲朋好友设居住权。比如，某位老人为了保障亲朋好友或者照顾他们的保姆的居住权益，可以通过遗嘱方式让子女享有房屋所有权的同时，还可在房屋上为保姆或是亲朋好友设个居住权。

第四种情况是可以通过设立居住权的方式，进行共有房屋的分割或共同购买房屋。以前分割一套房时，房屋所有权只能要么归张三、要么归李四。现在可以采用新的分割方法或者购买方法，一方享有所有权，另一方享有一定期限的居住权。如两家人共同购买一套房，一家孩子还小，想等孩子结婚时再用这套房子，而另一家孩子现在就需要用学区房上学，两家可商议共同购买一套房子。前多少年的居住权归一家人所有，之后归另一家人所有。这样，可通过设立“居住权+所有权”来实现对房屋的分割。

一些老人觉得子女养老不可靠或没有子女，国家养老也不现实，可考虑保留房屋居住权，但把房屋所有权转让给金融公司或保险公司，公司每个月给老人发些钱以补充养老金。这种“以房养老”模式中，房屋所有权归保险公司或金融公司，老人享有居住权。

再比如，有的用人单位想用福利房吸引人才，可以在其房屋上为员工设立居住权，双方约定，员工离职，则居住权消灭。这样既满足员工居住需求，也符合公司人才管理要求。

设立居住权的时候，应该注意哪些事项？

设立居住权要注意以下几个问题：第一，遗嘱和合同是设立居住权的两种方式。此外，则是由法院裁判设立居住权。一般来说，通过合同和遗嘱设立居住权时，一定要把房屋的具体位置、居住权时间期限、居住权发生纠纷的解决方式等明确。

第二，居住权可以有偿设立。居住权往往是为弱势群体所设立的，一般都是无偿的，也可以有偿，有偿的居住权要约定居住权的具体费用。

第三，居住权以到不动产登记中心办理居住权证为生效要件。

第四，居住权可以出租。如果合同没有约定，视为居住权人不得出租；也可以约定，居住权人不想住时可以出租。

第五，居住权不得转让和继承。由于居住权问题比较复杂，当事人可以约定一个附条件或者附期限。如，居住权人买了新房、出国了、离职了等情况时，居住权可以通过附条件、附期限，来解决我们生活当中各方面的利益需求问题。

“物尽其用”是设立居住权最重要的立法目的

居住权内在的法理逻辑是充分发挥房屋的价值，让住房能够多元化，兼顾多种主体的利益需求，居住权最重要的立法目的是“物尽其用”。

现在，我们的房屋利用方式从法律上讲有债权方式和物权方式。现行法主要是债权方式，就是房屋可以出租，或让别人免费使用。出租和使用的效力比较弱，承租人没有房屋租赁权证，承租的期限最多不能超过20年。因此，万一租住超过20年怎么办？承租人需要落户怎么办？

居住权是一种物权，是一种用益物权，相对于债权利用即租赁更有优势，它能发证，能超20年，这样就实现了住宅的多元化利用。

再如，对于喜欢度假旅游的人群，还可以设一种分时度假式的居住权，也就是不同的人在一年不同的时间段内，对同一房屋拥有居住权。总之，设立居住权的立法目的是让住宅所有权人可自由安排自己的房屋，从而实现“物尽其用”的立法目的。

建议设有居住权的房屋可转让和抵押

未来出台司法解释时，首先第一个问题，设立居住权的房屋能不能抵押和转让？我个人意见是，可以转让和抵押，只不过房屋的受让人或者抵押权人权利不能优先于居住权人。

另外，银行按揭款没还完的房屋能不能设居住权？我认为也可以设。只不过，居住权人的权利不能优先于银行抵押权人。一套房屋上可设多个他物权，一个居住权和多个抵押权，但要按照时间先后顺序，谁先登记谁的权利优先。

第二个问题，农村的房子能不能设居住权？农村的房屋现在只能在集体经济组织内部流转。如果把农村房屋设居住权，会不会导致以设立居住权的方式变相进行买卖？这个问题还有待在司法解释中进一步明确。我个人建议，应该允许在农村住房上设立居住权，毕竟农村也存在养老问题，也存在弱势群体保护问题。

第三，能不能针对一套住房的一部分设立居住权？比如，一套4室2厅的房子，老人或保姆不需要住那么大，能否为其中的一室一厅设立居住权？对此，法律没有明确，我个人认为，可通过合同或遗嘱约定的方式在一套房屋的一部分上设立居住权。未来，不动产登记中心可把当事人的约定作为不动产登记簿的附件一起登记。

最后一个问题，设立居住权房屋的居住权人与所有权人的权利义务如何划分？比如，这套房子设了居住权，居住权人和所有权人谁能落户？如果是学区房，谁的孩子可以上学？将来如果征收房产税，由谁交房产税？房屋需要重大修缮，维修费用谁来承担？物业费呢？这些问题目前法律都不明确。我个人倾向参照租赁，如果是重大维修，维修费用由所有权人承担，物业费由居住权人承担，当事人有约定的除外。

居住权设立问题已经解决，但在实践中，还有很多具体问题需要提前考虑。民法典施行后，可根据现实问题继续探讨居住权。