甲委员

转租又称转租赁，是指承租人在租赁期内将租赁物出租给第三方的行为。房屋转租是承租人与次承租人之间成立新的租赁合同，包括两个不同的法律关系，涉及到三个主体，即出租人、承租人(俗称二房东)和次承租人(俗称租户)。转租后转租人仍享有租赁权。由此形成两个既彼此独立、又相互牵连的合同关系，即房屋产权人与承租人的本租合同（原本的租赁合同），以及承租人与次承租人的转租合同，承租人因此扮演了双重角色，他既要以承租人的身份履行与房屋产权人之间的本租合同，又要以出租人的身份履行与次承租人之间的转租合同。

乙委员

日常生活中，我们见到的转租行为很多。其实，房屋转租可分为合法转租和非法转租。合法转租，是指承租人征得出租人的同意，将房屋转租给第三人。非法转租，是指承租人未征得出租人的同意，擅自将房屋转租给第三人。在非法转租中，承租人的转租行为是违约或违法行为，出租人有权终止合同。

丙委员

符合民法典第716条的规定就是合法转租。该条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

丁委员

也就是说，转租行为是否有效，与是否经过出租人同意有很大关系。凡经过出租人同意的转租行为自然有效；未经出租人同意的转租行为是否有效应视具体情况而定。如果原租赁合同对转租问题未明确约定，承租人擅自转租但没有对出租人利益造成损害，转租行为有效；如果原租赁合同明确约定未经出租人同意，承租人不得擅自转租，但承租人自行转租，这种转租因违反诚实信用原则，属于恶意违约，此转租行为无效。

戊委员

还有一种情况也要注意，即虽然租赁合同中未约定可以转租，出租人希望转租而出租人不同意转租的，承租人也不得擅自转租。如果承租人擅自转，出租人可以解除与承租人的租赁合同。

法律之所以这样规定，是因为房屋租赁合同具有持续、稳定的特征，应当尽量维护租赁权所产生的经济关系的安定性，发挥促进交易的功能。

己委员

日常生活中，有一种情况。就是租赁合同没有明确约定是否可以转租，承租人也未经出租人同意就转租了，但出租人照常收取租金，闭口不提转租的事情。这种行为应该如何认定？

庚委员

一般来讲，同意转租，应当由出租人作出明示表示。默示能否成为同意转租的形式，实践中颇有争议。根据民法典第135条规定，民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。据此规定，口头形式、书面形式、默示形式是民事法律行为的主要形式，在是否同意转租的问题上，法律没有规定必须采取特定形式。从默示之中也可以推定出当事人真实的意思表示。因此，如果出租人以收取租金为目的，面对显而易见的转租事实，历经多年而不提异议，一直按月收取租金，可以从双方的相互默契中推知出租人同意转租。既然双方没有约定允许转租而出租人已经默示同意转租，以后再以没有经过自己同意而提出收回房屋就不妥当。

辛委员

承租人转租房屋，最好还是要取得出租人的书面同意，书面同意一般有两种形式：一是在本租合同中已经约定了承租人可以转租的条款；二是出租人在本租合同之外另行出具的同意书。

壬委员

租赁合同的转租，还需要注意：首先，在房屋转租期间，本租合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更。     

其次，房屋转租期间，本租合同解除的，转租合同也应当随之解除。

最后，根据民法典第717条规定，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。因此转租合同约定的租期最后时限，不得超过本租合同中约定的最后租期。