据不完全统计，深圳目前机动车保有量已超过300万元辆，可以预计在“十四五”期间机动车保有量还将有大幅增长，而深圳停车位却仅有200多万个，长期以来，机动停车位受停车位权属不清晰等因素影响，导致建设单位投资建设停车位（场）的积极性不高，致使停车位配比严重不足，停车难的问题日益凸显。停车难已经严重影响了城市的经济发展和百姓生活便利，已经成为了一种“大都市病”。尽管政府部门在加大停车位规划、建设等方面做了大量工作，但仍未从根本上解决停车难问题。要从根本上解决停车难题，我认为应当抓住“停车位产权关系”这一牛鼻子，通过明晰、确定停车位产权，对停车位进行不动产权属登记，从根本上解决停车难问题。

为什么说，通过明晰停车位产权，可以解决停车难问题呢？我认为主要有以下三个方面的原因：

一是通过明晰产权，可以提高停车位资源配置效率，运用市场力量解决停车难问题。根据科斯定律，当交易费用为正时，法律政策不仅仅要将权利的初始界定配置给对其评价最高的人，更要通过明晰产权来降低交易费用，提高经济效率。按照科斯定律的三个关键概念，交易成本、产权、产权交易。围绕其相关的三个要点，赋予各方主体明确的产权，各主体之间进行充分协商，协商获得各方都认可的结果，最终产权关系明确使得各方获得满意的结果。

二是通过明晰产权，可以盘活地下空间，调动社会力量、民间投资的积极性，使得深圳更好的、更高效的开发和利用停车位资源。停车位产权明确和登记后，可以依法依规的流转和融资。因此，可以激励社会力量、民间投资加强停车位的建设和投入。深圳的城市更新、棚户区改造、土地整备等各项重大举措，使得深圳又重新释放了很多土地开发建设资源，如何更好的开发建设好相关的地下空间？如何以此为契机，更好的、更高效的建设停车位资源？只有明晰停车位产权，让房地产开发商有足够动力去建设增设停车位。再加上有了停车位产权登记后，可以依法依规转让和融资，房地产开发商有更大积极性在符合规划的前提下，增设更多的停车位。停车位不够的问题，可以切实可行得到解决。

三是通过明晰产权，可以减少停车位的纠纷，起到定纷止争的作用。实践中，停车位权属纠纷多，引发的社会矛盾多、诉讼争端多。在一些街道办事处的社会综合治理工作统计中，涉及到社会安定的信访维稳事件中，小区物业管理纠纷超过50%的比例，其中停车位纠纷又是主要矛盾。如果可以将住宅小区的停车位明晰、确定产权，可以减少很多不必要的纠纷。如果相关停车位的产权确定了，小区业主和开发商、物业管理公司可以更好的协商如何合理使用车位，实现停车位的充分、有效利用，有效避免进入恶性循环的状态。

如何明晰停车位产权呢？我认为应当从如下四个方面着手：

一是充分运用和发挥特区立法权，在停车位明晰产权方面做出突破性的立法。在停车位立法中，争议最大的是地下人防车位的产权归属问题。在《民法典》的物权篇的相关立法时，全国人大对此问题是采取回避和模糊态度的。为稳妥推进相关停车位明晰产权的工作，深圳可以将地面停车位、地下规划内非人防车位的明晰产权事宜先立法，然后再探索人防车位的产权归属立法。

二是深圳应先行先试停车位不动产登记上的试点工作。停车位不动产登记工作可以采取“先易后难、稳步推进”的原则。可以考虑从新建的房地产项目停车位产权登记开始，从开发商与全体业主协调好利益分配、产权登记事宜的项目开始，从深圳国有资产管理机构控制的国有房地产项目开始，从人民法院生效判决确定停车位权属的房地产项目开始。

三是深圳应当鼓励投资兴建停车位，引导建立市场化的车位融资市场。鼓励建设机械式立体停车设施，申请建设机械式立体停车设施的，规划和自然资源、市场监管等部门应当简化申报程序，提高审批效率。机械式立体停车设施符合不动产登记要求的，可以按照其实际用地范围和不动产登记的有关规定办理确权登记手续。建设停车设施可以通过融资租赁、银行贷款、政府和社会资本合作等方式进行融资。

四是深圳应当从房地产开发全流程包括土地出让合同、建设规划、规划验收、房屋产权初始登记、房屋预售许可、房屋买卖合同等环节。加强鼓励、促进、引导车位产权的依法依规的明晰确权，切实把好车位产权入口关。

大型城市停车难已经成为一种令人焦虑的城市病，通过明晰车位产权，提高车位资源配置效率，是解决这一城市病症的一剂良药，也是推动深圳这座大型城市走向治理体系和治理能力现代化的一大课题，应当引起高度重视。

（发言者系深圳市政协委员，广东卓建律师事务所创始合伙人、主任，省律师协会理事，市民商事调解中心理事长）