房屋是一种非常特殊的商品，它既是耐用消费品又是投资品。近年来各地不断推出楼市的调控政策，限购令的出台可以说是抑制房价的一种退而求其次的办法，无论是房地产市场的新政出台还是限购令出台，其基本导向在于一方面通过政策调控，遏制不合理的购房需求；另一方面通过提高购房成本，改变公众的房价预期，从而遏制房价过快上涨。房地产新政是国家行政机关颁布的行政性决定，具有原则性、调控性、应时性、有限性等特征。

一位寻求帮助的王女士，就在自己卖房的过程中偏偏遇上了限购令，买家借政策为由想要退房。王女士面对买主错综复杂的情况，无奈之下只得寻求法律帮助。来自北京市盈科律师事务所的黄兴国律师和帮忙团成员赵可老师，为王女士提供了什么样的建议呢？

案例回顾

2017年3月，王女士通过中介公司，将自己的房产卖给该中介公司的经理孙某。由于当时该房屋还没有办下来房产证，孙某在支付给王女士60万首付款后，王女士便将房屋及相关的物业手续交付于购房人孙某。

2017年11月，房本下来以后王女士与孙某相约，共同去领房本。在领完房本回来的路上，孙某突然以廊坊限购政策为由，表示自己缴纳社保个税未到年限，不具备购房资格要求解除合同，同时要求王女士退还孙某之前支付的60万房屋首付款。

此时，廊坊地区受限购政策影响，燕郊的房价整体下降，这套房屋当时跌了接近80万。而在这期间，孙某对于自己使用居住王女士房产一年多的时间，却只字不提。并且直接将王女士起诉，关于诉讼的费用也要求由王女士来承担。这次诉讼中，王女士败诉。

随后，王女士找到三河社保及税务部门出具证明，证明孙某从2015年9月至2018年2月缴纳个税已经连续29个月，也就是说正常情况下在2018年9月孙某即具备购房资格，但是孙某自己中断了社保和个税的缴纳。在2018年5月王女士上诉廊坊中院，最终案件被驳回三河法院重审。在重审开庭前，买房人孙某又上演了戏剧性一幕，突然撤诉并于2019年2月发函给王女士，要求继续履行房屋买卖合同。

面对孙某的行为，王女士不愿意再跟他继续交易，在王女士的心中认为孙某已经有恶意违约之嫌，所以王女士希望跟孙某合同终止 。那么，王女士的诉求能实现吗？到底这次二手房买卖纠纷该如何解决更妥当呢？让我们来看看黄兴国律师和赵可老师怎么说。

律师支招

王女士讲述完自己的遭遇后，黄兴国律师认为，在卖房前，首先就要审核买房人的资格，审核之后再看对方的付款能力，现在二手房买卖合同中经常有一条被我们忽视，就是办理贷款贷不下来怎么办。在王女士的二手房买卖合同中，签的就是贷不下来买房要一直贷，其实我们知道，在银行办理贷款，任何一家银行的征信都是一样的，这家贷不下来的情况换一家一样贷不下来。所以在贷款贷不下来的情况下，是不是可以约定由买方自行筹措差额或者其它资金。

针对王女士的事情，黄兴国律师认为应该分开两头来说比较好。第一是关于合同效力的问题，如果这个合同因为你们任何一方，比如说资质有问题或者其他原因可以解除的话，那当然就可以直接解除合同。然而如果因为政策原因解除合同，那么只是涉及到相互返还，原则上都不用承担违约责任。第二种情况就是当年买方以自己不具备购房资格要求退房，而现在已经具备资格的情况。现在法院审核这种资格类的房屋交易，标准是一审判决结束之前已经具备条件，就不能再以自己不够资格来要求退房。按法律上来说，资格的问题是属于可以治愈的瑕疵。也就是说，王女士之前与孙某签订的购房合同应该说是成立而且是有效的状态。如果在这样的情况下，王女士觉得单方面不想跟孙某继续交易，那么实际上是需要王女士找出解除合同的理由。

现在，双方都在算的是经济账。对方之所以希望继续履行合同，也是考虑了自己的损失之后才做出的决定。整件事情种，王女士也有办的不到位的地方。比如说在合同没有解除之前，至少按照原合同的约定王女士应当将房屋交付给对方使用。而在这个过程中，王女士其实等于把房子给抢回来自己居住了，这件事实际上是有问题的。如果将来法院认为不可归责于双方，是政策变化导致的合同不能履行，法院判决解除合同。那么作为王女士来说是可以要求买房对于使用该房屋的时间和情况，进行相应的补偿。可王女士已经把房子抢回来的情况，实际上对人家也造成一定损失，后续可能就会出现一个相互有折抵。所以在合同这个事还没有完全说清楚的情况下，王女士将房子拿回来，对王女士来说可能是一个不利点。如果法院在审理的过程中，判判决继续履行合同，建议王女士还是继续配合，其实这样对于王女士来说，是一个很好的结果。

帮忙团支招

在听完王女士的叙述，赵可老师劝王女士，如果继续履行合同，等于还是按照房价下跌之前的价格成交，如果能够顺利的交接完房子手续，对王女士来说其实是比较有利的一个结果。

在合同因为各种原因，没有履行完毕的情况下，确实会处于一个不确定状态。那么在这期间就可能会发生各种各样的变动，所以说这件事情，需要双方坐下来，真诚的来谈一下解决问题的方式，都别意气用事。为了一套房子，已经折腾了好几年的时间，双方都会有些斗气的成分，而我们需要的是理性的解决问题，这样才能对双方都更有利。

就王女士的事情，赵可老师表示，王女士是在房本还没有下来之前就把房卖出去了，在这样的情况下，首先就要等拿到房本才能办理过户手续。而等待的这个过程中，由于办理手续时间的延长，导致了政策变化，买受人的资格变化，包括买受人财产状况的变化，都变成了不确定的因素，才造成了今天的局面。

赵可老师建议：在卖房的时候还是尽量先拿到房本，即使房本没下来之前房价已将涨了，也不要盲目的进行房产交易。严格来说，这样的交易会导致交易实际上没法履行，在没有房本的情况下交易你认为自己可能将利益最大化，但实际上可能自己要面对损失。