“前段时间我们已上项目近20个，接下来48天，我们要大上100个项目。”恒大董事局主席许家印4月份在布置全年工作时称。

　　48天后是5月31日。换句话说，恒大计划在今年上半年内斩获120个新项目。在地产行业以去库存为基调的时候，恒大选择了规模扩张。

　　根据恒大董事局定下的目标，2017年该公司要实现3000亿元销售额，2020年要实现5000亿元销售额，复合增长率维持在30%——这是一个属于地产“黄金时代”的增长率，那个时代，拥有领先土地储备，被认为是公司持续增长的保证。

　　在许家印的动员下，当前恒大各地区公司都在寻找新项目。尽管此时恒大已经拥有最大的土地储备量，1.47亿平方米。与此同时，不包括总额528亿元的永续债，恒大截至2014年12月31日的净负债率达到86%。

　　一位知情人士分析，恒大拿地可能是要配合资本市场上一系列的动作，用增加融资机会的方式降低负债。但是，恒大并没有回应这个说法。

　　经济观察报通过多个信息源确认，恒大除了表明公司将持续壮大地产主业外，还通过将旗下地产相关业务资产证券化及分拆上市的方式，持续降低公司负债率，涉及的业务包括其海南海花岛项目、恒大影城以及恒大商业地产。

　　48天拿下100个项目

　　许家印指出，在5月31日前新上马100个项目，是硬性指标，也是集团战略。

　　可作为对比的是碧桂园在2013年的做法。该公司当年定下销售额翻倍至千亿的目标，需要新增地块的数量空前大增。据可靠消息，2013年全年，碧桂园共获取99宗地块，其中包括已有项目周边的土地。

　　“碧桂园在那一年拿的地比以往都多，但也没达到（目前恒大）这样的规模。”接近碧桂园的人士说。

　　为了在期限内完成任务，许家印给集团上下开绿灯：“无论一手项目还是二手项目，不要在付款、价格等一些细节方面犹豫，要迅速拿下优质项目，不要等到形势变化了干瞪眼。要求简政放权，权限要下放给地区公司董事长，董事长把好关，投资中心快速审批，之后直接上报董事局审批。”

　　集团还通过对地区公司董事长考核来推进这项任务。许家印说：“我们考察一位董事长的水平能力，包括上项目、队伍建设、工程管理、按时提前开盘等各方面，近来公司提拔了一批非常年轻的董事长，就是要树立典范和榜样。”

　　此外，恒大还放宽了拿地“五星标准”，配合快速拿地。“现在形势变化很快，董事局已经指示要一定程度上放宽五星标准，认定项目标准的权力下放给地区公司，否则就可能丢失好项目，100个项目的目标也不可能在短短48天内完成。” 许家印说。

　　在许家印的指示之下，上述地区公司负责人跟他的团队进入了忙碌的看地拿地状态。他几乎每晚都加班到凌晨，白天一直谈项目，一天要看几块地，压力很大。甚至到处问同行，问地块信息。

　　大半个月内，该团队终于砍下了几个项目，但仅完成了一半指标，需要在剩余的半个月内完成。他本人在这段时间内足足瘦了5斤。

　　100个项目的指标都不用集团分配，而是各地区公司先报先得。“这么好的拿地机会，大家都很踊跃。”该负责人说，拿地资金也是先报先得，集团拨款20%，余下的地区公司解决。

　　“上大项目为什么必须坚定不移？因为机不可失。”许家印强调。他指挥集团大上项目的依据首先是政策风向和市场环境。上述地区公司负责人说，“他很看好大势。”

　　许家印称，除2008年有一些利好政策之外，2009年到十八大召开前这段时间里，房地产一直在调控。形势改变发生在十八大以后。许家印称，此时国家进行深化改革，结构调整，转型升级，注重提升增长质量。“全面深化改革饱含着促进房地产市场平稳健康发展，政府做好廉租房、保障房的建设，市场层面的东西让市场去做。”

　　“我认为未来三至五年，甚至五至十年，房地产业将持续健康稳定发展。”许家印说。他分析，随着人均居住面积增长，未来全国总需求会下降，但市场的优胜劣汰在加剧。恒大去年实现了1315亿元的销售额，但仅占全国房地产住宅成交总额的2%，增长空间还很大。

　　当前，恒大在全国147个城市有300多个项目。许家印预期，在房地产市场健康稳定发展的态势下，房地产成交量很快会放大。成交量放大后，接下来就是项目土地的紧张。

　　在许家印讲话中，还特别提及4月10日出台的《国务院关于落实<政府工作报告>重点工作部门分工的意见》。许家印称：“在整个市场对这一文件蕴藏的重大利好还没做出反应的情况下，公司必须抢占大好的发展机遇。”

　　2017年销售3000亿

　　恒大拿地的“内因”是其持续高速增长的“野心”。

　　许家印表示，恒大当前的经营理念和经营战略是“三高一轻”。“三高”是指高周转、高杠杆、高收益，“一轻”是指轻资产。

　　“没有项目，没有发展，谈高周转、高杠杆都是空话。”许家印说，“因此，从目前的发展机遇和发展战略来说，必须坚定不移地大上项目。”

　　恒大对外称，今年的销售目标是1500亿，实际内部目标是2000亿。

　　并且，许家印要求公司未来仍要坚持各项指标年均30%以上的健康高速增长。“按照这样的增长速度和幅度，到2017年即第七个‘三年计划’收官之年，恒大销售额要达到3000亿元；到2020年即第八个‘三年计划’收官之年，恒大销售额要达到5000亿元。”

　　在2014年，为完成1315亿元的销售目标，恒大全年有53个新项目开盘。全年新开工面积2250万平方米，竣工面积2063万平方米，在建工程面积4135万平方米，同比分别上升13.2%、6.5%及4.7％。全年销售面积达到1819.8万平方米。

　　而据恒大回答机构投资者的实录，2015年年初，恒大统计全年存货1700万平方米，预计今年新增货量2800万平方米，货值3200亿元。如果要实现超过2000亿元的销售额，去化率约在62.5%。若只实现对外所称的1500亿元销售额，去化率则在47%。因此可估计真实去化率在47%－62.5%。

　　按照上述数字粗略推算，如果2017年要达到3000亿销售规模，恒大在该年全年可售货值至少不低于4800亿元，可售货量不低于7200万平方米。

　　截至2014年12月31日，恒大土地储备总建筑面积为1.47亿平方米，较同样知名的土地储备大户碧桂园多出近一倍。但是要在2017年供应7200万平方米的可售货量，1.47亿土地储备看起来就不算太多。而且，恒大在去年拿地841万平方米，少于其2063万平方米的竣工消耗量。

　　根据这个逻辑，当前集中拿地是有道理的。

　　那么，恒大能在两年时间里将销售额从1500亿翻倍至3000亿吗？

　　因恒大“薄利多销”的策略，其要获得与其他开发商相似的销售金额，需要销售的面积比同行要多。以2014年恒大1315亿销售额及1820万平方米的销售面积计算，该公司月均销售面积达到152万平方米，均价7225元/平方米。如果按每套房屋90平方米估算，月均卖房1.68万套。

　　2017年若要实现3000亿元销售额，在均价按8000元/平方米计算的情况下，恒大需要完成3750万平方米销售面积的任务，月均销售面积高达313万平方米。每套房屋同样按90平方米计算，恒大一个月要卖房3.48万套，是2014年的两倍多。

　　即使恒大确实能完成这一销售任务，当中有多少是有效销售？“带现金流的销售”占全部销售额比例多高？对这一问题，许家印在香港业绩发布会上称，恒大2014年销售1315亿元，回款超过1100亿元。

　　不过，恒大2014年业绩公告显示，其应收贸易账款随销售规模扩大而增加，且增幅高于其销售额增加的比例。2014年总体应收贸易账款从一年前的72.077亿元上升至122.1877亿元。账龄90天以内及半年以上至一年的款项，分别占总数的40%和34%。应收贸易账款这一项，同为香港上市的内地千亿房企中海有61.91亿港元，但账龄在30日内的款项占比九成；碧桂园则为86.9亿元，其中1-6个月客户信用期内97%。

　　恒大首席财务官谢惠华在业绩发布会上解释，应收贸易账款增加的原因是恒大销售规模扩大，此外，恒大还提供了不同的付款方式给买家，部分买家选择了分期付款。谢惠华认为，这是可以理解的。