房地产去库存再出大招！

2月19日，财政部、国税总局、住建部三部门联合发文，调减房地产交易环节的契税和营业税，面临“去库存”压力的楼市再迎政策利好。

这是今年2月份以来，第三个关于房地产的政策利好。

2月2日，央行发布通知，将不限购城市购房首付比例下调，最低可降至两成；2月17日，住建部等三部委发出通知，自2月21日起将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和3个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率，即目前按1.50%执行。

在业界看来，巨大库存已成为当前房地产行业的最大问题，也是摆在中国经济增长面前的难题。

去年12月召开的中央经济工作会议提出2016年结构性改革的五大任务，“化解房地产库存”就是其中之一。此后，全国多个省份公开做出“去库存”的表态，春节假期前后多地密集出台宽松政策加速房地产市场“去库存”。

对于房地产行业而言，能否去库存轻装减负，2016年是关键。而房地产商们也正在绞尽脑汁，一边去库存，一边探索各种转型的路径。

■■房地产去库存对宏观经济的作用

“房地产经济”一词概括了过去几年很多城市的发展模式。在经济转型不力的情况下，去年虽然一线城市楼市火热，但二、三、四线城市房地产市场的降温更是让地方经济“雪上加霜”。

国家统计局的统计数据显示，中国楼市在2015年重启升势，越来越多的城市房价同比涨幅由负转正，房价涨幅最高的深圳与上年同期相比甚至上涨近五成。数据显示：2015年新房住宅交易额高达7.3万亿元，较2014年上涨17%，交易面积约11.24亿平方米，较2014年上涨6.9%。与1998年相比，交易额与面积分别上升349倍与40倍。

“整体来看，虽然新房交易量仍处于上升趋势，但上升的速度已经明显放缓，一系列新特征也正在呈现出来。”中国银行业协会首席经济学家巴曙松在接受本报记者采访时认为:在2016年及更远的未来，中国的房地产市场将总体上实现转型。

在他看来，目前房地产市场呈现了一些新的特征：首先，交易向主流城市集中。40个重点城市(占城市数量的14%)的新房交易GMV(成交总额)占全国近六成，且集中度还在不断提升，由2013年的53%上升至目前的55.7%；其次，每一次市场复苏时，主流城市的交易增幅均高于全国水平；再者，房价出现分化，一线城市价格涨幅远超二三线。以2015年为例，一线城市房价年内累计上涨18.6%，二线城市上涨1.1%，三线城市则下降2.2%。

中国房地产业协会原副会长朱中一近日也表示：当前房地产市场的总体形势呈现企稳回暖，地区分化明显，存量房消化压力大的城市还在软着陆的过程中。

“可以说房地产市场的总体回暖对经济的稳增长有着重要意义。但值得注意的是，2015年房地产开发投资的增速一直呈下降趋势。从目前来看，这个态势还可能会延续一段时间，这主要与一些地方的高库存有关。”朱中一说。

他认为，土地出让金是地方财政收入的重要来源之一，因此土地购置面积、土地成交价格和房地产开发投资下降给地方政府稳增长带来了不小压力。房地产去库存对宏观经济的作用一定不能小视。

“过去我们对房地产拉动经济寄托的希望很大。在经济发展的新常态下，我们要逐步摆脱对土地财政和房地产业的过度依赖。总体而言，促进房地产市场平稳健康发展是现阶段经济发展的主要任务。”朱中一表示。

■■去库存压力有多大？

那么当前的房地产库存究竟有多大？

安信证券近期发表的一份研究报告指出：根据截至去年10月的数据进行分析指出，房地产行业的真实库存约为98.3亿平方米。其中共有三部分构成：全国商品房待售面积6.86亿平方米、尚未开工的企业拿地面积42.3亿平方米、在建商品房库存约49.1亿平方米。

其中，营口、乌兰察布、鄂尔多斯的供需比超过了280%，太原、济南、连云港的供需比则在180%以上，属于库存过剩的“重灾区”。

该机构指出，以过去五年年均11.5亿平方米的销售速度，在不新增供给的情况下，需要8.5年方可完成全部去库存化。考虑到未来几年销售面积可能回落至10亿平方米／年，则相应的去库存化周期约为9.8年。

而这部分库存对于地方经济的影响不可小觑。按照很多业内人士的观点，供应过剩的结果就是企业拿地积极性下降，直接影响到地方的财政收入。根据国家统计局的数据，2015年全国房地产企业土地购置面积下降31.7%；土地成交价款下降23.9%。

在2月19日召开的中国经济50人论坛2016年年会上，国务院发展研究中心副主任王一鸣也拿出了一组数据：

“我觉得有大中小三个口径。最小的口径是已建成的商品房待售面积，中口径是加上在建的未售面积，最大的口径是已购买土地但尚未开发的面积。”王一鸣说，到去年12月底，全国房地产待售面积为7.18亿平方米，这是房地产库存的最小口径。加上在建面积73.5亿平方米，是库存的中口径，这个库存量需要5年9个月的时间才能消化掉；如果再加上待开发土地面积，按平均容积率2.37计算，房地产库存需要6年5个月才能消化掉，这是房地产库存的大口径。

在王一鸣看来，目前楼市最突出的矛盾有两点：一个是三四线城市化解库存难度大，下一步怎么化解，还找不到特别有效的办法；另一个是商业用房和办公用房去库存压力更大，需要10年10个月才能消化，而且有相当一部分商业用房没办法消化。

对于本月初针对非限购城市，央行下调房贷首付比例，此次财政部等三部门调低房地产交易税费的政策，民生证券宏观团队分析认为，主要是对冲地产下行，去库存不会带来全国性的房地产上涨，但一线城市在政策放松预期、信贷放量的带动下可能继续强势，尤其是北京这样在上一轮上涨中相对滞后的城市。同时，他们认为，仅靠房地产不可能改变经济下行趋势。原因在于，一是销售回暖是局部的，不可持续；二是库存太高，销售很难传导到投资。

■■房地产去库存与转型尚在摸索

对房地产去库存的具体措施，王一鸣认为可以采取以下措施破解库存难题：包括在人口净流出的地区控制房地产用地供给量，提高保障性安居工程的货币化安置比例，发展批量化租赁的市场，探索建立城市住宅政策性银行，推进住房按揭贷款利率抵扣个人所得税，通过特殊政策进一步鼓励农业转移人口买房，商业用房、办公楼资产证券化，尽量取消以前的一些限制性政策等。

不过，有房地产业内人士对本报记者表示，目前出台的这些政策实施效果尚需时间检验，对楼市去库存来说，似乎并不是一件容易的事。未来房地产调控仍需进一步深化。比如一线城市也需要通过减税的方法来促进二手房流转；除了契税和营业税，个税也有减免空间等。同时，房地产行业分化加剧，企业都在探索转型道路。

2015年，房地产行业并购案例不在少数，行业分化加剧。有公开资料显示，2015年前三季度，房地产行业完成并购案例176起，涉及金额达1600亿元。房地产行业的并购并不是在2015年才开始盛行，据wind资讯统计，最近两年，房地产行业每年的并购金额增长均超过一倍。2014年并购236宗，涉及金额1768.09亿元，同比增长104.93%，2013年并购153宗，涉及金额863亿元，同比增长145.09%。

与此同时，2015年房企多元化布局速度加快，又有不少房企进入了房地产行业外的新领域拓展。据不完全统计，2015年TOP50企业中有16家开始了多元化运营，TOP100企业中约有25家。除了恒大、绿地、万达等标杆房企外，也有不少房企进入其他领域，如碧桂园和阳光城进军教育，中天城投进军互联网保险等。

在中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌看来，目前房企的转型模式包括横向多元化、纵向多元化和跨界多元化3个方向。

“但是不管怎么转型，上面这些模式，都属于外延性质，真正的转型是研究如何提高生产能力和产品质量。市场转型逼迫企业转型，国家和社会都希望房地产行业能够改变现状，可惜目前国内企业做得很不足。”顾云昌表示。