7月27日，山人从景德镇回到上海，坐在田子坊的店铺里，发了一条微信：“我的店11月份到期，房租暴涨两倍，所以三个月内我要把所有物品清货，这两天先接待朋友。”

微信刚发出去，他的店里就迎来了两位重要客人——联合国副秘书长、人居署执行主任华安·克罗斯，以及前美国总统国家安全事务助理苏珊·赖斯。

华安·克罗斯此行来上海，是出席《上海手册：21世纪城市可持续发展指南》国际修编委员会会议，会后他主动提出要考察“传说中”的田子坊，理由是：田子坊是中国唯一入选《上海手册》的案例。

田子坊，位于上海市中心的黄浦区，是沪上最热闹的历史文化街区之一。这里原是一片陈旧破败的石库门里弄和废弃的弄堂工厂，上世纪末因为陈逸飞等一批知名艺术家进驻，逐渐被外人所熟知，成为沪上文化艺术的“聚集之地”。

走过十多年的“大发展”时期，田子坊已人气兴旺，从前的文化气息却逐渐消散，一家家店铺开了又关，一个个店主来了又走，大浪淘沙，唯有租金不断上涨。

十年的店主搬走了

山人本名闫洪良，在田子坊经营一家主营景德镇瓷器的店铺，8年租房合约即将到期，房东欲将房租涨至一个月2万元，他无力承担，选择关门。

原是一家传媒公司总经理的他，2007年创业，在田子坊开了一家主营家居用品的小店，小店位于泰康路274弄。

“田子坊274弄我是第一个来租房的，当时这条弄堂一个商铺也没有，但东边的几个弄堂已经发展得比较好了，而且我看中了2010年世博会的契机，就决定在这里开店。”闫洪良对《瞭望东方周刊》说。

田子坊给他的第一印象很有味道，店铺藏在弄堂里。

但现实却给他沉重的一击——第一个月只卖了6000元，而房租却要7000元。此后情况并没有好转，营业额能跟房租持平就算不错，几年的积蓄全都搭在这个店铺上。直到2010年世博会，田子坊的客流量一下子增加了，小店的营业额也随之有了明显的提升，“一个月能卖到20万元”。

就在他看着生意慢慢好起来时，5年房租已到期，房东把租金涨到3万元，而且要求一次性付清三年，这个数目对他来说压力太大。后来房子被一个温州人租下来，然后以57000元的价格租给了别人。

2009年，闫洪良在田子坊内更偏的地方租了另一间房子，就是现在的陶瓷店。租的时候那片弄堂也没有商铺，他自己装修，做成了红色主题的一个空间。初期经营同样困难，甚至八九个月都没开张，“那段时间，整个人都是崩溃的，朋友见我很难坚持下去，就给我介绍了一个工作，年薪挺高，我就用工资贴补房租继续坚持。”

上班的这段时期，闫洪良把店铺租给了一个外国人开画廊，但画廊只开半年就撑不下去了。闫洪良只好再次自己经营店铺，从卖玉器、漆器，到笔记本，每个时间都不长，直到2012年经营陶瓷，才找对了方向，“店铺真正盈利是我坚持了一年以后才开始的，也就是说这个房子我前前后后亏了有50多万元”。

闫洪良承认他对田子坊很有感情，不想离开。本刊记者采访时，正巧一位老顾客利用午休赶来拿货，之前她已经在微店下单，现在是到店里来看实物，“瓷器还是要经手摸才有感觉”，听说店铺要关门，她觉得遗憾。

为此，闫洪良还是下决心在田子坊保留二楼的一个小空间，做高端客户线下体验店，不再面向游客，其余业务挪到线上或者田子坊之外经营，“从市场运营角度来说，我已经不需要固守在田子坊这一方天地里了”。

剩下的都是商家

在田子坊，像闫洪良这样坚持开店近十年的人，少之又少，租金飙高使得很多店铺经营困难，不少有创意的店铺难以立足。

2015年底，复旦大学社会学系教授于海带领其团队对田子坊586家商铺进行摸底调研。

根据他提供的数据，田子坊租金最高的已达到每月8万元，甚至超过上海新天地；但店铺的租约有半数都在一年以下，20%以上的店铺经营时间不足一年，目前商家流转迅速，越来越少老店能够抵抗住高昂的租金。

与此相对的，却是不理想的店铺盈利情况。近年来，来田子坊的游客比顾客多，在此消费的顾客越来越少，节假日不如平日多，近40%的店铺只能达到收支平衡的状态，20.83%的店铺亏损，盈利的店铺仅占27.08%。

但由于田子坊内房屋产权的复杂性与模糊性，使得卢湾黄浦区政府、打浦桥街道以及田子坊管委会都很难直接控制田子坊内的租金。因此，在巨大的利益驱使下，租金肆意增加。

如今，田子坊的业态也跟最初的状态完全不同。闫洪良还记得，2007年他刚来时，每家店铺的经营内容都不同，而现在却变成“你做这个茶吧赚钱，旁边立马就会开一个一样的茶吧，复制快，重复性高”。

过去这里的店主会花很多精力经营店铺，营造与众不同的空间体验，“螺蛳壳里做道场”，但现在卖的东西像是从批发市场进货的小商品，难怪不少人吐槽“越来越像城隍庙”。

作为研究者的于海也对《瞭望东方周刊》表示，目前田子坊的业态同质化与低端化的趋势的确非常明显。在他的调查样本中，服装店占到了22.92%，其次是手工艺品和餐饮业，均占14.58%，在田子坊中文化场所占比最低，仅有2.08%。

闫洪良曾经写过一篇文章，他认为，一个创意园区需要保留一些玩家。但现实的情况却是，玩家刚把一个区域打造得很好玩的时候，商家嗅着利益就来了，他们凭借资本把这个地方炒热，于是玩家无法承担高额房租，只能乖乖地走了。

这是很多创意园区的通病——玩家慢慢都走了，剩下的都是商家。

留不住的独特空间

郭莉的公司位于田子坊的西北角，一座四层小楼。据房东说这幢楼是他父亲1936年时自己盖的，是田子坊的“制高点”。

2011年，郭莉从复旦大学人类学博士毕业，创办了一家文化咨询公司，依托专业知识和人才队伍，她的公司曾为可口可乐、麦当劳等国际知名企业做过消费者行为调研报告。

五年前公司选址时，郭莉的想法是不考虑千篇一律的写字楼，而要找个“有文化气质”的地方，于是田子坊成为她的首选。

郭莉一眼看中了这个房子，将一楼布置成“故事吧咖啡馆”，二楼以上是办公区域。

“大家都没有固定的工作台，走到哪里都能工作和思考，一楼的咖啡馆对外营业，咖啡馆和二楼的会议室定期会举办主题沙龙”，郭莉给她的办公室定义为“文化客厅”，大门外墙壁上除了公司牌匾外，还挂着“复旦大学商业人类学教学与研究基地”，不少国内外知名学者曾光顾于此，甚至留下过激情洋溢的演讲。

租房合约签了5年，月租金4万元，这么长的租期在田子坊内算是比较少有。2016年10月合同到期，房东要价6万元，加上税，每月租金高达6.3万元。

“我已经跟房东进行了三轮谈判，但他一直没有松口，房租涨得太多，对于我们这样的办公场所来说，负担有点儿重，如果核算后觉得太高，我们可能会搬离。”郭莉对《瞭望东方周刊》说。

最让郭莉和她的同事舍不得的是这个空间，五年前它是一幢凌乱不堪的空房子，装修师傅说，墙壁疏松，什么地方都不敢动，为此他们还花钱加固了墙壁和楼梯。

“办公室的每一盏灯，每一张桌椅都与众不同，整面墙的书柜，里面的书都经过精挑细选，每件装饰品也都是同事朋友从世界各地带回的。我们的心血和智慧到处都是，如果走了，这个空间就没了。”郭莉说。

她对房东强调，自己是一个文化公司，跟其他的经营场所不同，不会破坏房屋，主办一些有影响的沙龙也会提升房屋品位，房东认同她的说法，却对租金始终不松口，说“旁边人家那么小的门面都租5万元了”。

前两年，公司曾经找了一位在田子坊居住的阿姨为员工做午饭。“勤快干净，我们都很满意，但她家的邻居每次看到阿姨来做饭就大吵大闹，有几次甚至还跑到单位来破口大骂。后来阿姨说，生病不能再来了，我想她是压力太大吧。”

郭莉觉得，邻里关系不和谐也是田子坊目前面临的一个主要问题，“有的人家房子出租，每月能拿两三万元，而有些人家住在楼上，房子没法出租，心态不平衡。”

不再是艺术家眼里的栖居乐土

泰康路210弄2号，曾经的陈逸飞工作室，如今已改名逸飞视界，免费对外开放。在工作室旧址对面就是著名的“画家楼”。

1998年，陈逸飞回国要开设自己的艺术工作室。有人建议他到苏州河畔去，没想到他立马反对：“那里一到晚上人都没有，吓也吓死了，怎么画得出画来！”

选择泰康路，因为它就在城市的心脏位置，有着上海旧城特有的味道。不过陈逸飞没有预料到，如今的田子坊不仅热闹非凡，而且人满为患，早已不是当初闹中取静的模样。

据田子坊管委会统计数据，2015年“五一”游客超过8万，十一当天游客超5万，日均参观人数也有2万，但它占地面积只有7万平方米。

画家楼的规模不大，原是上海钟表塑料配件厂，共五层，一楼到三楼聚集着一些画家工作室，上面两层以创意设计类公司为主。在画家楼旁边的另两幢楼中，也驻有少量画家工作室，加上开设在弄堂里的零星工作室，田子坊里的画家工作室约有40家，这比起其他城市的大型画家聚集区，在数量级别上并没有什么明显的优势。

但从陈逸飞开始，从这里进出的画家，却有三百人之多。沈纯道曾著《田子坊的画家群落》一书，详细介绍了田子坊的画家群体。

画家楼一楼门口的黄金位置118室，是“知美居画廊”，本刊记者采访时，这里正在展出画家韩北石的代表作“中国贝娃”系列，这个系列的油画作品近几年已经受到艺术界和收藏界的关注，价格接连上涨。

2009年，韩北石慕名来到田子坊。“看中的就是田子坊已经聚集了很多艺术家工作室和画廊的业态，老上海弄堂生活的闲适氛围，一定数量的因慕名艺术而来的中外游客参观者，以及比较适合的房租费用。”韩北石对《瞭望东方周刊》说。

最初的画室在弄堂入口处，邻居是“乐天陶社”。“我们的顾客群差不多，但后来邻居换成了卖服装的，客户结构改变对我的影响很大，再加上租金上涨，就挪到了安静的画家楼里。”韩北石说。

后来又因为空间层高太低，参观游客太多，韩北石将画室搬离田子坊，只留下一个画廊，用来展示作品。

画家楼的产权归属上海经纬集团（国企），房租每天每平方米从1元到3元不等，比居民的租金低不少。“差不多是外面的一半”，知美居画廊经理墨妮说。

但跟早些年相比差距已经天翻地覆。华东师大城市与区域科学学院的孔翔教授曾做过调查，一位在田子坊从事艺术创作的画家，其1998年的房屋月租金是400元，2005年是800元，到2009年就涨到了2000元，而同期十几平方米的民居，月租已经高达18000元，有九倍之差。

2012年，跟陈逸飞一起入驻田子坊的著名艺术家尔冬强因为租金上涨的问题，离开了田子坊。“当时我们就是看中了这里的环境和租金价位，一开始这里就我和陈逸飞，根本没现在这么热闹。”尔冬强说。

韩北石也感到遗憾：“今天的田子坊很热闹，商业氛围更浓。遍布的餐饮、服装、旅游纪念品店，拥挤的客流与高涨的房租，已然不再是艺术家眼里的栖居乐土”，但他仍然坚守，只是希望让远方为艺术而来到田子坊的朋友不会太感失望。

不升级就会陷入衰落

从一个文化创意产业区逐渐变成了城市休闲娱乐场所，田子坊的变化发生在2005至2007年间。

2005年，田子坊区域开始租借房屋开设酒吧、餐馆；2007年，休闲娱乐已经成为田子坊的主要业态，随之而来的就是租金的迅速攀升。

根据孔翔的调研，在受访的80名游客中，只有5人来欣赏画作，而在大众点评1578个回馈中，只有84人认为这里是一个创意园区。

2010年2月，田子坊正式被上海旅游局批准成为国家级3A景区，成为了真正的旅游景点。

“业态调整对田子坊来说是当务之急，但这是一个世界性难题。美国纽约的SOHO（苏荷区）在上世纪70年代面临这个问题，租金太高导致艺术家流失，怎么办？”联创国际都市再生设计研究院院长凌颖松对《瞭望东方周刊》说。

他认为，一个城市的文创园区或历史街区的复兴，很多都是由艺术家慢慢培育出来，然后受到社会关注，商业价值开始提升，但也由此进入到了衰落曲线。

“目前都在进行新一轮的升级，田子坊也应如此，如果没有一个提升，就会陷入衰落期。”凌颖松说。

田子坊面对的质疑和批评越来越多，它将走向何处？在于海看来，现在政府应该以田子坊商铺注册作为控制手段，介入到田子坊的业态控制当中。

“制定准入门槛，控制店铺同质化和低端化的趋势，同时要用减免税收或租金等方式来支持原创性商家，增加艺术交流活动。”于海说。