土地供应出现倒挂

现在房地产市场的一个显著特征是，两极分化非常明显。大城市尤其是特大城市的人口流动大，房屋需求旺盛，中小城市人口减少，房屋需求不足。雪上加霜的是，近年来大城市尤其是特大城市土地供应相对不足，但大举供地的往往是需求不足的中小城镇。如去年北京土地市场共有44宗地块成交，同比减少66宗，其中住宅类用地仅有15宗。

这种情况的出现，是因为自2000年以来，各地普遍经历了城市摊大饼式的发展浪潮，粗放式发展造成了土地供应紧张的局面。为此，近年来节约集约用地已成共识。

今年年初，北京市有关负责人就曾表示，将每年减少城乡建设用地存量30平方公里，减到30平方公里以上的才是当年新增建设用地的规模。杭州市国土资源局提供的资料显示，2020年杭州市中心城区规划面积400平方公里，但到2014年底，中心城区建设用地面积已经达到385平方公里，人均建设用地面积85平方米，剩余空间有限。

但也有一些城市却库存高企，房价地价都呈跌势。比如沈阳，作为省会城市，去年房价一直温和甚至微跌。辽宁省铁岭市的铁岭新城有大量土地资源，但已经连续两年没有土地成交了。

从全国而言，新增建设用地呈现越来越少的趋势。近日，国土资源部发布的2016年国土资源统计数据显示，全国土地出让面积20.82万公顷，同比下降5.9%，其中房地产用地10.75万公顷，同比下降10.3%。

有人认为，要解决上述问题，热点城市要加大土地供应，才能实现供需平衡。但一味增加供应，显然不具备现实可操作性。解决之道，还要从供给侧结构性改革做文章。

抓住时机推进改革

从土地供给改革的角度看，城镇低效用地盘活和农村集体建设用地改革的空间都很大。

数据显示，2016年土地供应中，存量建设用地超六成。其中，城镇工矿用地空间很大。通过改革，完善这些低效用地的再开发激励机制，可加快这些土地的供应并实现城市升级改造。

随着城市的发展，不少工厂现在处于城市中心位置，伴随产业转型升级，有些工厂实际上可以转为他用。近日国土资源部门明确，在符合规划的前提下，鼓励原国有土地使用权人通过自主、联合、转让等多种方式对其使用的国有建设用地实行改造开发。

农村集体建设用地改革空间更大。目前，我国集体土地尚不能上市交易，城市居民购买集体土地上的房屋，是小产权房，属于违规。

去年9月份，国土资源部召开进一步统筹协调推进农村土地制度改革三项试点会议，决定把农村集体经营性建设用地入市改革扩大到现有33个试点地区，宅基地制度改革仍维持在原15个试点地区。如这些改革有突破，农村集体建设用地入市将为当前的房地产市场提供更多的空间。

另外，土地招拍挂制度有待进一步改革。2004年8月份以后，我国规定所有国有土地出让必须经过招拍挂。客观地说，此举对于防止腐败，保证公平竞争，促进我国房地产市场健康发展和地方财政收入提高作用很大。但在价高者得的游戏规则下，客观上理性的企业很难拿到地，只有胆子大的企业才能获得土地，导致地价越来越高。

目前，各地均出台了不少招拍挂制度的改进措施，如到达限价后看物业自持、配套建设情况、中小户型供应情况等，这一领域还有很大改革空间。

此外，在土地一级市场由政府提供的情况下，在地方财权事权不匹配的情况下，容易助长地方政府对“土地财政”的依赖。有分析认为，增值税改革后，地方财政收入增速下降和新一轮基建支出增加存在矛盾，使得近年来一些地方政府对土地财政依赖性提高。要解决这一问题，需进一步推进财税体制改革，使地方政府财权和事权能够相互匹配。