2017年8月28日，国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（下称“方案”），在北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

政策一出，立刻引起媒体和业界高度关注。有观点称，这一政策意味着集体土地正式入市，建在其上的房地产开发成本可降至20%－30%，也就是说二、三折超低价房即将面市。还有不少冠以“楼市王炸”之类浮夸标题的文章也随即刷屏。可惜的是，这些文章似乎有些误读了。

那么，《方案》释放出的真正信息究竟是什么？以下五个问题或许可为我们管窥一二。

一问：为什么要开展《方案》试点？

长久以来，我国采取的是“土储模式”——国家对集体土地先征用、变性、收储，变为国有建设用地以后再进行开发。然而，洪水总有撞上堤坝的时候，随着社会发展，集体土地的开发模式和发展方式已难以适应城镇化的发展方向。中国城镇化的后半段还有很长的路要走，如何避开征地环节，在集体土地上探索继续推进城镇化的新模式，成为顶层设计的当务之急。

其一，在住房的供需矛盾推动下，在集体土地上建设住房逼不得已成为现实，但因政策空白，由此导致的消防、治安、地方黑恶势力坐大等问题成堆，既然挡不住、禁不绝，不如变堵为疏，跟上市场步伐，以正视听。

其二，积弊已久的城乡矛盾不但久未破题，城乡差距反而越来越大，尤其是城乡接合部等地区，城乡距离近在咫尺，对比反差却如天壤，如不及时化解，城镇化将被画地为牢。

其三，新形势下保增长压力大，无论对国家还是城市，经济停止增长意味着就业、社会稳定等一系列问题的连锁反应。

至此，笔者以为，本次政策的根本目的是解决土地财政模式面临的瓶颈，为保持城市经济稳定增长和城市整体可持续发展、推动发展方式尽快转向提出措施。

二问：试点房售价会降低吗？

熟悉土地开发的人知道，在政府主导的土储模式下，住房售价涵盖了征地、拆迁、农民安置、农民转居、物业建安、配套设施、企业利税六大项。那么，在集体土地上建设住房的成本是否会减少呢？从成本结构上看，减少的只是征地和农转居，对于13个大城市试点，两项成本所占住房售价比不超一半。

倘若低租金房供应充分，新增住房确实能暂时缓解供需矛盾，房价也会有所下降。不过，下降幅度却很难计算，因为集体土地租赁住房只租不售，何来二三折价房之说？

不仅如此，由于集体土地可以入市，村集体和农民配合拆迁和征收的意愿就会减弱。征地更难，商品房供应量就会减少。由于商品房有着唯一合法的买卖权，投资品属性不可替代，国人的买房观念又不可能一下转变为“以租为主”，买房需求仍将长期持续。

殷鉴未远，深圳房价近年大涨，就是源于2009年率先进行的集体土地入市探索，随后几年都完不成土地整备（即土地收储）计划，缺口达一半以上。供需矛盾下，房价成为了出口。