三问：投资渠道可行吗？

从政策上看，投资审批环节打通了；但从融资渠道上看却未必行得通。

为什么？因为《方案》规定在集体建设用地上建设的是“租赁住房”，只租不售，因此房屋所有权没有流通性，不能成为抵押物；加之“不得转租”，使用权也没有流通性。当所有权和使用权都被冻结时，连“商品”都算不上，因此没有抵押贷款融资的可能。

尽管住房具有使用价值和现金收益，未来租金收益可以进行质押贷款融资，但这只是在法理上成立，实际上未必行得通。

我们算笔账：据2016年国家统计局数据，北京住房租售比平均为1：662，即52年租金可以收回房屋总价。假设在集体土地上建设住房成本降低一半，租赁价格不变，大约26年租金可收回成本，若加上利息约为40年。若以租金质押融资，意味着房屋业主——村集体在40年内无任何净收入，期间所有租金收入都要先归银行。而银行也不划算，40年后才能收回本息。在13个试点城市中，租售比最高的厦门，租金收回投资年限约为45年；最低的成都也要22年。这样的贷款产品，银行是没有兴趣研发的。

如果靠股权融资呢？虽然该方法被《方案》明文认可，但由于住房产品缺乏交换价值，取得现金收益能力低，本身缺乏对合作者的吸引力，实际上却可能连股权合作都谈不成。缺乏融资渠道的结果，是只能依靠集体自有资金进行建设，如此一来，开发恐怕是有心无力。

四问：谁来开发建设住房？

目前的村集体——即使是相对发达的村集体——自身也缺乏大规模开发建设能力，多数集体要做也只能与开发商合作，采取类PPP模式（村集体相当于政府，代表全体村民公共利益）。

不过，如果采取股权合作开发，则存在几个制度性障碍：一是集体土地评估没有公认方法，如北京六环一带开发进展缓慢的主要原因，就是集体土地估值偏高，削弱了投资吸引力；二是如果村集体以土地入股，企业以现金入股，村集体一般要求控股，这就可能出现同股不同权问题；三是作价入股的年限没有说明；四是土地作价入股近期收益无望，农民权益全在未来，这种情况下要不要设置保底分红也很敏感：不分，农民没有积极性，分则投资人财务风险大。

五问：试点住房能否提供给新市民？

由于融资问题，在集体土地上建设租赁房的数量暂时不会太多，各城市的本市户籍居民中的各群体需求尚有巨大缺口，因此给新市民优先分配希望渺茫。

比如，杭州市公共租赁住房的优先分配群体是城市中等偏下收入、住房困难家庭和新就业大学毕业生及创业人员。纵览全国各城市，不管有无明确规定分配顺序，通过摇号分配公共产品性质租赁住房是普遍现象，因此公共租赁住房仍处饥饿状态。在低收入群体的刚性需求得到满足之前，各地恐怕很难顾上新市民的相对弹性需求。

不过，尽管我们分析了《方案》的相对不足之处，但此项改革具有划时代意义不容抹杀。基于此，笔者愿提出几条意见以供参见：

首先，此项改革涉及我国土地、金融体制，牵一发而动全身，必须有相应配套改革，尤其是针对性的金融产品要跟上。

其次，针对目前的试点城市还要具体选点，先以少数具体试点为起点，选点宜小不宜大，由易到难稳健推进。

另外，要优先选择土地成本较低的地方进行试点，防止摊子铺得太大，以致风险难控。

最后，为解决房源分配，可以尝试将租赁住房进行企业福利分房：哪家企业参与开发则可取得一定数量的定向分配住房，此举既可吸引高端人才，又鼓励了社会资本进入，一定程度上缓解了融资难与需求旺盛间的矛盾。

本文无意给这项重大利好政策泼冷水，指出问题意在针对部分观点的过度解读进行纠偏。虽然政策还有很多问题亟待破解，机制措施尚未成熟，但这给试点城市留下了巨大创新空间，也为我国城镇化战略转型留下充分想象空间，值得我们继续期待。