城市居民应该租房还是买房，这是一个问题。自2015年中央经济工作会议提出 “发展住房租赁市场”以来，各地陆续出台了有关租购并举、培育发展住房租赁市场的政策。事实上，中国的住房供应体系在租与售之间经历过几次变动。计划经济时期，房地产市场交易被禁止，城市居民绝大多数租赁公房。改革开放后，随着住房商品化推进，形成了“全民买房”的格局，租房市场发展严重滞后，成为住房供应体系的一个明显短板。2015年 “发展住房租赁市场”的提法，正是为了补齐这块短板。

1993-2010年德国私有住房补贴支出（单位：10亿欧元）

从以上历史看，发展健康的住房租赁体系，需要避免矫枉过正。而从海外经验看，发展住房租赁市场与提升住房自有率同样并不矛盾。

比如，德国有比较发达的住房租赁市场，约50%人口住在租赁住房中，其住房租赁法律和管理经验等值得关注。但如果对德国的住房制度有全面了解，就会知道，德国并非只鼓励租房，也同样扶持买房。虽然德国的住房自有率比不少发达国家低，但该国的住房自有率也从20世纪50年代的27%提高到了80年代的40%，再到2013年的53%。

笔者认为，在租赁住房和拥有住房上，德国持有不偏不倚的“权属中立”政策取向，不强调特定权属型态（租房或买房），这值得当下中国参考和借鉴。

不强调特定权属型态的住房政策

德国的住房制度有以下特征：

• 　　第一，私人租赁部门很大。相比其他欧洲国家，德国的私有自住住房部门比较小。
• 　　第二，社会住房项目为租赁住房和私人自住住房提供直接的补贴。
• 　　第三，税收政策总体上鼓励住房投资，在权属型态（买房或租房）上只有些微差异。这种不强调特定权属型态（租房或买房）、在租赁住房和拥有住房上不偏不倚的政策取向被称为“权属中立”（tenure neutral）。

总体上，学术界对德国住房政策为权属中立的看法是比较一致的。英国伦敦政治经济学院资深房地产研究学者Christine Whitehead教授曾指出，除了1997-2005年间政府引入自用住房补贴政策外，德国的住房政策总体上是权属中立的，对买房还是租房没有特别的偏好。这意味着，德国的住房政策对租房和买房的态度总体是一碗水端平，既不偏向买房，也不偏向租房；而在1997-2005年间还有点偏向买房。

如今在中国的政策研究者中，有种“德国鼓励租房、不鼓励甚至是限制买房”的说法，这不符合德国的历史与现实。通过实施私有住房补贴政策，鼓励居民通过购买或建造住房的方式获得私有住房，是德国自二战以来的逾半个世纪的政策。