国有银行力助集体土地长租公寓

5月9日，北京市住房和城乡建设委员会消息称，为推动集体建设用地建设租赁住房试点工作，北京加大金融支持力度。目前，已有4家银行确定具体融资方案，将向符合银行评级条件的农村集体经济组织、与国企合作的联营公司提供长期、足额贷款，贷款金额最高可达项目总投资的80%。

据了解，目前，第一批已确定具体融资方案的4家银行包括：国家开发银行北京分行、农业银行北京分行、建设银行北京分行、华夏银行等。

它们将向符合银行评级条件的农村集体经济组织、与国企合作的联营公司提供长期、足额贷款。贷款期限最长可达25-30年并可灵活还款，设置宽限期，宽限期内只还利息不需还本，且建设期内利息可用贷款偿还。运营期可根据项目出租率情况设置灵活的还本付息计划。

贷款利率根据借款人、担保人及项目情况，在基准利率基础上综合确定。贷款金额最高可达项目总投资的80%。项目取得建设项目用地预审意见、立项批复文件、规划意见、项目占地批复、环评批复等文件后即可申请贷款，申请材料齐全的情况下，20-40个工作日即可获批。项目取得施工许可证后银行放款。贷款额度方面，各银行均表示可优先安排足够额度，保障集体土地建设租赁住房融资需求。

实际上，2011年国土资源部就通过函复的形式批准北京、上海两地作为试点，开展利用集体建设用地建设租赁性住房，北京和上海也进行了多个项目的实践，取得了一定的试点经验。北京市相关主管部门先后出台了《关于印发利用北京市集体土地建设租赁住房试点实施意见的通知》（京国土耕〔2014〕467号，以下简称“北京市467号文”）《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房有关工作的意见》（市规国土发〔2017〕376号，以下简称“北京市376号文”）等政策文件。本文结合北京市的实践经验，就如何利用集体土地开展租赁住房建设进行简要分析。

而符合集体土地供应条件的是如下几类：一是集体土地权属要求。用于租赁住房建设的集体土地必须权属清晰，没有争议。二是集体土地规划要求。建设租赁住房占用的集体土地要符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，不符合规划用途的土地，不能用于集体租赁住房建设。三是集体土地利用现状要求。用于租赁住房建设的集体土地应当是存量建设用地，不得占用耕地。据专家介绍，针对农村原有存量建设用地地块面积小，较为分散的特点，在符合规划的前提下，可以适当通过增减挂钩、土地置换等途径调整集中。四是土地分布区域要求。集体租赁住房建设主要目的是要解决供需平衡，满足新市民住房需求。北京的前期试点阶段，集体租赁住房项目主要分布在海淀和朝阳城乡交界地区，比如媒体广泛报道的海淀区唐家岭村。2017年以来北京已确定集体土地租赁住房项目39个，主要涉及朝阳、海淀、丰台、顺义、昌平、大兴等12个区。北京在确定的集体土地租赁住房项目地点方面，主要考虑要结合“三城一区”和产业功能区，坚持毗邻产业园区、毗邻交通枢纽和毗邻新城。

高档长租公寓或成“奢侈品” 市场主流仍将是普通出租房

业内人士认为，从企业角度，追求盈利是天经地义的事。翡翠书院开发商万科，由于通过招拍挂取得土地时得到100%自持地块，无法销售，因此按照年回报3%来倒推租金，因此得出小户型1.5万至1.8万，大户型三四万之间，无可厚非。

然而由翡翠书院高租金引发的，却是舆情哗然，指责“租金打劫”者有之，斥其“敲竹杠”者亦有之，似乎“租不起房”的时代，一夜之间就到来了。

而在业内人士眼里，其实翡翠书院的影响对市场并不具备普遍意义。作为企业以市场化方式运营住房租赁市场的一种尝试，首期1000多套房源，在北京庞大的住房租赁市场中几乎是沧海一粟；而在这其中没有垄断地位、没有强制买卖关系，所以，不过是一个企业对于一种商业模式的尝试而已。

基本的经济学原理和逻辑常识也都告诉过我们，在没有垄断地位和强制买卖（交易）关系的前提下，商业交易行为就不会掺杂道德元素。理解了这一点，其实就应该明白，质疑翡翠书院的模式，在商业上是否可行，市场接受与否是完全可以的。

据记者了解，目前，有大量房企手中持有高价自持地块，其中不乏前两年的地王配建的地块。期待规划更改的路已经被堵死，而改成长租公寓，是这些企业唯一的出路。目前的判断是，这些房企的长租公寓都将是租赁市场上的“奢侈品”，更有甚至，在三里屯一个长租公寓，光拿地成本倒推房租已经达到了4.5万/月，这还是没有任何其他成本叠加的基础之上，届时，万科翡翠书院的价格将成为“小儿科”。

而专家建议，租房人大可不必担心房租大涨，毕竟，有大量的房源可供选择，其中包括国企推出的长租公寓，以及链家等中介机构推出的自如寓等青年公寓，价格都是在年轻人可接受范围之内。而高档的长租公寓，则面对的是外国领事、企业白领、外地驻京商业人士、城市不具备买房资格的高收入人群、认同高价租房理念的海归，跟普通租房是两个概念。“井水不犯河水”，租房市场仍然将呈现买房市场上“市场归市场、保障归保障、改善归改善”的基本格局。