上个世纪八十年代，国有企业为改善职工住房条件，通过自筹资金、银行贷款、职工集资等方式，构建了职工住房，实行传统的公有制房产管理体制，房屋作为福利性分配的产物，房屋产权为国有。国家住房制度改革后，房屋产权发生了质的变化，即公产变为私产，承租人变为业主。因此，老旧小区在维修改造和物业管理过程中，遇到了很多困难和问题，一定程度上抑制了物业企业经营发展。

目前，需要对老旧小区的基础设施进行不同程度的改造，为老旧小区实施物业管理打下良好的基础，从而让老旧小区物业管理进入良性循环。

经过调研，了解到老旧小区居民对其基础设施改造意愿比较强烈的有两个方面：一是更换上下水主管道;二是居民楼要求安装电梯。这两方面的改造工作各级政府也都在开展，但是存在资金支持力度不够，政策不够普惠等问题，导致改造进度比较缓慢，人民群众合理的改造愿望得不到满足，影响基层社会治理的效果。

 工作建议

1、 关于老旧小区更换上下水主管道的问题。目前政策要求上下水管道的更换首先需要全楼住户都同意，市级政府定额补贴60元每平米，而实际需要花费300元每平米才能完成改造任务。

为此，建议：一、市级政府加大资金支持、提高补贴额度，更好的动员居民配合改造工程的顺利进行。二、从形式普惠走向实质公平，使符合改造条件的老旧小区都纳入改造范围，使社会保障体系沿着公平、正义、共享的价值取向持续发展。三、老旧小区改造工程应突破产权单位界线，压实属地责任，推动老旧小区改造问题的解决。四、针对暂时不能实施改造的老旧小区的居民切实需求，引进第三方服务机构提供便民服务，提升基层社会治理水平。

2、 关于老旧小区安装电梯的问题，推动困难的原因是一层住户不需要且认为安装电梯之后对其日常生活有影响，再就是安装电梯后一层住户的房屋有可能存在贬值等问题。所以，大部分老旧小区一层住户对安装电梯不支持不配合。

为此建议：一是市区住建委建立奖励机制，对一层住户采取正向激励措施。二是学习上海的成功经验，通过引进第三方建立居民协调机制，比如：电梯需求高的顶层住户给一层住户一定数额的补偿。三是市区两级的补贴允许作为对一层住户的补偿支出。通过这些正向激励机制，推动老旧小区安装电梯的工作顺利开展，从而实现各方需求的平衡，最终提高居民的幸福感和获得感。（北京市政协委员杨朝霞）