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老旧小区改造修“眼下”更要思“长远”

2020年08月31日 09:13  |  作者:张炜  |  来源:人民政协报
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我国从1998年开始改革住房制度。在“两要”(住房、投资)指导下,在住房建设、分配、管理等方面借鉴了德国、新加坡等国家和香港地区经验,形成了土地出让、公积金、物业管理、维修基金、保障制度等全方位顶层设计,初步建立了新住房制度的“四梁八柱”。以笔者所在的安徽省合肥市为例,20年间,合肥市城区人均住房面积从3.5㎡增加到了35㎡,人民群众居住条件极大改善。但住房制度改革前修建的房屋因年久失修,逐渐变为老旧小区,成了被遗忘的角落。

2012年,合肥市启动老旧小区改造工程,提出了“灯亮、路平、水通、垃圾有清运”四大要求。截至目前,已累计投资60亿元,改造小区近1000个。笔者认为,合肥老旧小区改造最大的成就,在于实施了雨污分流整治;而最大的遗憾,是只“穿衣”未“戴帽”,未能启动“平改坡”工程。由此,笔者也在思考:老旧小区究竟应该怎么改?

当前,随着现代城市发展,在建筑的设计、建造上,大都是一样的材料,一样的高度,一样的色彩,一样的风格,高楼加玻璃幕墙,千篇一律。中华文明源远流长,创造了灿烂的建筑文化和艺术,汉唐风格、徽派建筑更是历久弥新,为什么不能将这些元素融入到老旧小区的改造中去,并予以融会贯通、吸收创新呢?除此之外,还应树立创新、协调、绿色、开放、共享的五大发展理念,坚持以人为本,突出文化传承,改出特色、改出特点、改出风格。

对此,笔者认为,在具体实践中,应回答好四个关键问题。

一、 “改”与“拆”如何抉择?

房屋质量是根本。没有高质量房屋,拿什么改造。房屋使用寿命最长的国家是英国,平均使用寿命132年,“百年老屋”随处可见。法国房屋平均使用寿命102年,欧洲大部分国家房屋平均使用寿命80年,美国房屋即使设计的更新较快,也长达60年。世界上第一座具备现代意义的混凝土建筑诞生于1857年,距今已经160多年,而我国砖混结构的房屋平均寿命只有30年。其问题主要存在主体结构、墙体、混凝土质量、水电等配套上。中国缺少百年大计的标准质量,特别是一些有地震可能的地方,应尽快提高房屋质量标准。

利益追求是关键。房价上涨过快,使拆迁开发有较大利益,一些繁华地段为了追求更高档的商业地需要,不断拆了建,建了拆,是造成大拆大建的关键。

因地制宜是原则。我国的城市建设速度之快,难以想象,城市交通、停车场、教育、医疗、养老、文体活动等配套服务设施建设不足的矛盾还没等人们反应过来,便接踵而至。我国在2007年才制定了《城市规划法》。在此之前,老城区特别是老旧小区,配套不完善已是既成现实。因此,在增加配套设施服务上要做加法,改造应朝着适老化方向推进,因交通、排污等能力不足的区域,应因地制宜做减法,统筹推进老旧小区改造。

二、 改造资金从哪里来?

调整维修资金制度。2003年,维修资金制度设立时,只考虑日常公共区域维修,没有考虑到10年、20年后的电梯、外立面维修资金。同时只强调业主责任,没有考虑开发企业的责任。应制定相关制度,规定开发企业终身保责,在开发收益中留取一部分作维修资金,在购房业主缴纳维修资金时同步缴纳。

设计筹集“旧改”资金。小区开发时,配建经营性用房,房租收益用于“旧改”,由居委会与业委会统一监管。

规范小区收益管理。住宅小区的广告、停车费等公共收益,以及物业费的15%要用于小区日常维修。

三、 为什么要坚定适老化方向?

小区是现阶段养老的主要载体。2019年底,合肥老龄化达到18%,老旧小区居民老龄化达30%以上。按照民政部“9037”政策要求,97%的居民要依托社区,实行居家养老。中发[2017]13号文件要求,社区服务用房每百户达到30㎡,而根据合肥市出台的《居家养老条例》,要求每百户养老用房达到30㎡。要执行好相关政策,推动居家养老用房建设,特别是老旧小区改造。

四、 改造完成后怎么开展后期维护?

现阶段老旧小区在管理层面的问题具体表现为:封闭管理难、物业收费难、成立业主委员会并正常运行难。“市场化、民主化、专业化”的物业制度顶层设计,在中西方不同所有制形式和文化背景下,物权管理突显民主要不要“有序”,是现阶段主要矛盾,给“业主委员会”找“老子”是解决问题的关键。民主是人类制度文明的结晶,协商是基层治理的重要方式。要建立完善小区民主协商机制,“众人的事情由众人商量”是提升社会治理水平新举措、新途径,人民政协应积极参与,大有作为。

(作者系安徽省合肥市政协副主席)

编辑:位林惠

关键词:小区 老旧 改造


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