以自如、魔方、万科泊寓、龙湖冠寓等为代表的品牌长租公寓是城市新市民及青年人解决居住需求的首选。然而，自去年以来，租金贷、长收短付等过度金融化的长租公寓频繁暴雷，违规乱象频生，对行业造成了一定负面影响。住房租赁作为民生行业，应该如何规范，成为行业乃至社会关注的重要议题。在刚刚结束的两会上，《政府工作报告》和《“十四五”规划纲要》再次重申了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡”的基调，并且以较大篇幅阐明了在2021年政策端对于住房租赁市场的主要思路。

政策端的高频度发力，对于住房租赁行业的企业而言有什么启示，对于居民而言又意味着什么变化？记者就此独家专访ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然。赵然表示，回顾过去五年的发展，我国已经基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。“读解‘十四五’规划纲要，可以预见这一时期有两大发展主题。对行业来说是以增量供给带动存量发展，对消费者而言则是行业的规范化发展、更规范的供给。”

计划用地单列，扩展行业想象空间

本次《“十四五”规划纲要》明确了“单列租赁住房用地计划“。赵然分析，这表明城市土地供应要向租赁住房建设倾斜，从土地使用源头确保了租赁住房用地需求。事实上，北京、上海等地已经纷纷先行，推出以集体建设用地、R4用地等租赁住房专项用地，以增量供给带动存量发展。据ICCRA住房租赁产业研究院统计，截至 2020 年11月底，全国18个城市累计提供租赁住房相关用地 496 宗（含租赁住房专项用地、竞自持用地等），未来 3-5 年内累计可供应建筑面积约2500万m²，按每个房间 50 m²估算，可提供房源近50万间。

“单列租赁住房用地将从市场端保证租赁住房供给量的持续和稳定，特别是对于人口净流入大、常住人口增长快的大城市，适度增加年度供地计划中单列租赁住房用地的比例，对于缓解大城市居住压力、提高职住平衡有重要意义。同时，也将意味着租赁住房开发企业的拿地成本会有效降低，租赁住房用地涉及的行政审批流程也会精简。”赵然建议，下一步可以按照“一城一策”的原则，积极探索适合租赁住房用地的出让机制和政策，同时理顺从项目预审、规划、用地、建设等审批权限，加快市场运行效率。

加强监管，住房租赁迈向规范化发展道路

在推进行业规范化发展层面上，《“十四五”规划纲要》明确了“加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益。”显然，作为解决居民住房需求的重要供给，住房租赁将迈上更规范化的发展道路。

总部位于上海的某品牌公寓运营方向记者坦言，在资本热捧下，行业过去两年经历了一次从白热化抢占市场份额到紧缩步伐的洗礼。在这个过程中，确实出现了甲醛房、租金贷等等不规范的经营手段。“今年政府工作报告提出的措施非常切实而细致，也在一定程度上反映了政策端解决人民住房问题的决心，”该行业人士称。

赵然表示，无规矩不成方圆，不规范的发展只会导致消费者放弃这一市场。各运营商应积极拥抱监管。她分享说：“下一步各地会陆续推出更为严格的全方位、系统化的市场规范监管措施，涉及开发和运营企业端的规范房源品质，严禁租金贷、高收低租、长付短租等‘去杠杆化’等措施，规范中介机构管理等政策，以及构建行业平台系统、建立租赁资金监管等制度化建设。”

此外，“解决大城市住房突出问题”与“帮助新市民、青年人等缓解住房困难”均是本次政府工作报告和《纲要》提出的新方向。赵然表示，随着城镇化率的不断提高，中国大城市的住房问题主要聚焦于两类人群：一类是进城务工人员，一类是以刚毕业的大学生和异地就业人员为代表的城市新市民。