王伟中书记在第七次党代会报告中提出：深圳要提升服务业发展能级和竞争力，大力发展现代服务业，加快打造高质量发展高地。自2008年金融危机后，深圳利用市场进行产业结构转型，大力发展高端制造业，同时现代服务业也加快发展，推动了深圳经济有质量的快速增长。

近年来，深圳大型购物中心如雨后春笋，这些综合体，被形象地称为“盒子商业”。相对于传统的“盒子”式购物中心模式，“盒子+街区”因其拥有更多人性化的设计和更好的购物体验，越来越受消费者青睐。由于历史原因，原特区二线关外商业服务业发展相对滞后，目前还存在“重工轻商”的现状，影响了深圳建设国际消费城市和国际商贸中心城市的进程。就如何加快形成原特区外商业集群，我谈一点看法。

一、 现状

受制于“土地、资金、人才、市场”等因素，深圳现代商业发展在地区分布上不够均衡。特区一体化以来，原特区外的商贸业情况虽有所改善，出现了很多新的“盒子商业”。但这些商业体面临的问题，主要集中体现在建设周期长、投资大、市场培育期长、同质化较大、抗风险能力较弱等方面。比较典型的如东门商圈现象，其物业产权各为其主，业态规划较为混乱，缺乏统一运营，恶性竞争屡见不鲜，门店经营面临重重困难，商家抗风险能力较低，一旦遭受金融危机或类似新冠疫情、电商崛起等因素冲击，面临的是一轮又一轮的关店潮。所以发展现代商业还需继续发力和寻找突破口。

二、 建议

借鉴上海新天地、武汉新天地等商业发展模式，在制造业集中的片区，合理利用条件成熟的存量工业园区，升级改造工业物业，率先消化存量老旧工业园区，探索“盒子+街区”发展模式，既坚守工业在城市经济机构的重要地位，又因地制宜，通过科学合理的改造，满足周边工业人群的配套商业需求，实现工业和服务业双轮驱动，拉动深圳经济高质量增长。

（一）出台相关政策，因地制宜管控土地。政府在抓土地供给、加强土地收储工作的同时，重新规划工业红线，高标准规划商业和生活配套用地，确保高端制造业土地供给。在抓工业用地综合整治方面，应因地制宜，允许在人口集中区域适度转化（工业）土地性质和用途，将不具备“工改工”条件的工业园区，可以通过综合整治或复合式更新等路径进行工改商，适当增加容积率，局部加建扩建、拆除重建等，实现旧工业区产业升级、功能升级，并兴建或改造一批各具人文特色的集中商业配套设施，方便群众生活，促进消费。

（二）合理布局，大力提升商圈生命力。商圈的谋篇布局，龙华区的办法是以新建为主，综合整治为辅。综合整治较成功突出的案例如大浪商业中心商圈的建设，就是以综合整治、升级改造老旧工业园区，转换工业厂房用途，变工业为商业，统一规划，统一运营，合理布局商圈业态，让每一个商户都有足够的生存土壤和发展空间，可以活得了，活得好，有效提升商家抗风险能力，为“提信心、促经济、保民生、稳就业”发挥重要的作用，让老旧工业园区重新焕发生机与活力。

（三）双举并措，提升商业抗风险能力。“盒子”与“商街”并行，满足不同层次商家、不同层次消费群体的客观需求，营造更有活力和竞争力的营商环境。

（四）突出特色，促进地方文旅体融合。将地方“老”特色融入商圈文化，留住更多深圳记忆和地方味道，促进地方品牌更好发展。同时,积极响应市、区号召，打造“夜间经济”街区，挖掘区域文化、娱乐、旅游消费潜力，给城市发展注入活力和更多的想象空间。

（发言者系市政协委员，深圳市友谊书城集团总裁，深圳市恒冠投资发展有限公司董事长）