看点2

应引导楼市“软着陆”

报告指出，基于当前房地产市场与宏观经济环境及未来走势，房地产调控的目标：总体上引导市场实现温和调整，迫使一、二线城市楼市降温实现“软着陆”，促进三、四线及以下城市继续去库存。

除了完善后续补调准备，报告还提到，要完善“分城施策”、“协同作战”。因为在房价合理增长条件下，一、二线城市楼市对三、四线城市具有风向标意义，能带动三、四线及以下城市去库存。但在过快增长状态下，两者存在零和关系，一、二线城市价格高涨将导致三、四线需求向一、二线转移，从而增加其城市的空置和库存。

中国社会科学院金融所国际经济与金融研究室副主任蔡真认为，防风险并非“保房价”，防风险情况下，对房市要做的是使波动的水变成平静的水，导向实体经济，金融支持供给性结构性改革，让它找到新兴行业有回报的地方，才能改回来。他建议，采取资本项目管制，让房产资金导向实体经济。

看点3

政府激励制度有待健全

报告称，地方政府消极调控是房价暴涨和市场恐慌的重要原因。在“9·30新政”之前，热点城市地方政府基本采取消极调控的方式。例如，部分热点城市并不存在去库存问题，却通过饥渴性土地供给方式，导致土地供应相对不足，制造土地供应紧张局面，引发民众恐慌，并趁机出让土地，获得大量土地出让金。

倪鹏飞分析，去年12月份中央经济工作会议提出，楼市调控是分层次施策，一二线城市还是以抑制投资投机为重点，去库存还是三四线城市，但一些一二线城市没有库存，采取去库存政策；三四线城市有库存，但为了经济增长，增加投资，卖地增加财政收入，去库存的基础上又加库存。因此，导致价格的暴涨和市场的恐慌。

报告认为，目前整体来看炒房激励机制并没有变，政府激励制度有待健全，土地政策不太给力，金融清偿对违规资金进入房地产领域清偿还没有展开，限购政策作用有限，并且有副作用。因此，总体判断，楼市调控短期效果比较明显，但长期效果还有待于观察，属于谨慎乐观。

中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春在接受媒体采访时也表示，明年可以在土地政策上面做更多的文章。比如说一二线加大土地供应程度，通过土地价格的下调，来调整一二线房地产的上涨速度。

■ 数据

风险城市前十 7城新房价格涨幅超20%

看着日趋上涨的房价，张乐（化名）感到十分忐忑。“房价一涨，首付也立刻多了几十万。”

2011年入职的张乐从去年起将买房提上了日程，“年初的时候已经有了自己中意的范围，也看中了几套房子。本想年中纳税满5年之后就买下来。”

不曾想过了春节之后，突然一波暴涨席卷了一线城市。多出的数十万首付已经彻底将张乐挡在了购房的门槛之外。“现在只能考虑向更远的地方迁了。”张乐沮丧地说。

根据易居研究院智库中心公布的数据来看，自今年以来，报告中提及的10个估值风险最突出的城市中，有7个城市的新建商品住宅均价涨幅超过了20%。

数据显示，截至9月，合肥的新建商品住宅均价已达到了14034元/平方米，较今年1月时的9215元/平方米上涨了52.29%。福州以31.24%的均价涨幅位列其后。上海、北京、南京、天津、深圳5座城市的新建商品住宅均价也同比上涨超过20%。

随着国庆之后，多地调控政策的出台，部分城市的楼市量价开始出现下行。易居研究院智库中心统计显示，截至10月31日，10月上海新建商品住宅成交面积80万平方米，环比减少16%。

另据中原地产统计，截至10月31日，10月全月全国合计出现单宗土地成交金额超过10亿的地块27宗、超过5亿的地块65宗。与市场最火热的7、8月份相比，已经明显减少。