其次，住房投资与住房投机炒作最本质的区别在于当事人是否有市场操纵炒作行为。要落实好“房子是用来住的、不是用来炒的”，就要认识好住房投资与住房投机炒作的最本质区别到底是什么？从使用价值决定交易价值、交易价值围绕使用价值浮动的价值规律出发，我们的理解是，投资行为是遵循和服从价值规律，去认识去发现商品本身内在的潜伏的使用价值，投资本身是市场经济下价格发现机制的重要组成部分。而投机炒作是背离和不尊重价值规律，并不在乎这个商品内在的使用价值是多少，而只在乎该物品在短期内的交易价值。投机炒作有一个显著特征是，具有主观恶意的操纵炒作商品交易价值的行为，让商品的交易价值远远背离其内在使用价值，从而从中牟取暴利。如果只是买住房，然后用来出租让住房资源得到合理利用、居住功能正常发挥，业主静静等待住房因为使用价值上升而带来的交易价值上涨，从而获取合理回报，这是正常投资。但买了住房自己不住也不出租，刻意制造市场短缺，让市场接收到错误信号认为这个市场一直还是供不应求，有主观上人为去改变住房交易价格的内在动机并且付诸行动，这就是投机炒作。那些大量买房又大量囤房大量空置，还在市场上煽风点火制造恐慌心理，影响市场供需格局进而影响短期内交易价格的，就更加明显是投机炒作行为了。后面这两个都是政策要坚决遏制打击和禁止的。

在实践上落实“房子是用来住的、不是用来炒的”

根据要落实好“房子是用来住的、不是用来炒的”要从需求侧和供给侧双管齐下、供给侧是关键的理解，特提出以下建议：

首先，坚持降杠杆。虽然部分热点大城市的本轮房价飞涨也有供需基本面的一定基础，但高杠杆下的信贷扩张是这轮楼市强劲飙升的最直接原因，是信贷扩张让房价插上了翅膀，买涨不买跌、预期驱动的大城市房价已经纯粹是金融现象，要遏制大城市房价飙升就需要多采用金融手段、从降杠杆入手。2016年11月上海楼市调控政策第一次取得了立竿见影的效果，就在于“认房又认贷”加上全国性联网来认定二套房的组合威力很大。眼下大城市房屋总价高扬，入场买家极少数是第一次买房，大多数都是置换型购房或多次购房，“认房又认贷”本身把大部分购买力屏蔽在外了，再加上全国联网认购，相当于把外地炒房资金基本封杀在大城市之外。只有继续坚持在土地市场与居民购房两个维度都降杠杆，才能保证大城市楼市在中短期内的稳定。

其次，加强预期管理。住房市场天然存在严重信息不对称，开发商和中介的价格操纵行为往往由于难以认定而屡禁不止、手段层出不穷，刻意推动消费者恐慌性和非理性购房，引发市场大起大落。政府一方面要加强市场监管、鼓励行业自律、奖励消费者举报，另一方面也要努力推进统一市场信息平台建设，善于利用权威部门和专家人士发声来引导和稳定市场情绪。住房市场上的需求引导是一门大学问，但政府应该学会这门学问。

第三，强化市场管理。要引导好对住房的合理消费观和投资观，就需要精确打击住房投机炒作行为。具体的行动可以包括，首先绝对禁止个人一次性大量购房。“房子是用来住的”，一次性大量购房显然违背这个原则。热点一线城市的限购令短期内仍需要坚持，其他城市也要有购房数量的一定限制。即使以公司名义大批量购房，也要严格限定只能用于解决内部职工住房问题并且是出租形式，对于购房中弄虚作假逃避限购的，一旦发现不仅可以责令购房合同无效，还可以在若干年内禁入市场。进一步，如果发现一些个人近期大量短线操作住房买卖、快进快出、交易十分频繁的，不仅要很快提高其再次购房的贷款门槛和过户审查门槛，也要给予警告乃至阶段性禁止入市资格。同时，还需要加快全国不动产登记联网，查实每个人名下拥有的住房，或者至少通过银行联网系统了解一个人曾经贷款买过多少套房，对持有多套房者要重点关注，必要时候采取有效对策。另外，对于上海等短期内房屋库存十分紧张的城市，要提前做好应对房价反弹的政策储备，如在上海研究适度调高房产税税率，考虑从当前的0.6%微调到0.8%或1%，房产税的豁免面积也可适度收紧。上海楼市是全国楼市的指向标，如果上海有新政策出台，可以对全国楼市的预期产生影响。

第四，推进增量调结构。建立“房子不是用来炒的”长效机制要从推进房地产业供给侧结构性改革入手，供给侧结构性改革首先从增量入手。

在增量方面，要切实增加需求旺盛区域的土地供应指标、推进旧区改造、加快城郊接合部工业土地的再开发利用，方便闲置工业用地向住宅用地的转性，应该适度提高住宅用地的容积率，也要想办法利用城区闲置商办楼宇进行商转住。

增量层面，还要尝试新的土地出让方式。比如一部分热点城市的热点地段，当土地市场过热时候，对于住宅土地出让，可以尝试将70年土地使用权出让改为30-40年，甚至年租制，以冷却土地市场，也改变房源供应结构。