共有产权房在出租出售上更具弹性 规避“开豪车住经适房”的漏洞

不仅如此，在制度设计上，共有产权房与以往的经济适用房、两限房、自住房相比，也明显增强了市场弹性。

在以往模式下，保障房价格明显低于周边商品房，是因为政府牺牲了土地出让收益，或者投入财政资金进行补贴，但由于产权是一次性交给购房者，为了避免购房者的谋利行为，设计了很多硬性规定，比如不能出租，5年内不能转让。但在实际操作中很难监管。

相比之下，共有产权住房的弹性明显增强。比如，个人和政府的产权份额具体如何确定，并没有硬性规定，而是提出了，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例来确定。

这样的弹性使得未来共有产权房的买入门槛有效降低了，有利于解决“夹心层”的购房需求。比如，如果地块在郊区、总价较低，个人出资比例可以高一点，所占产权份额也高一点。如果地块位置好，总价较高，为了减轻购房者负担，政府可以出资多一点，占有更多份额。

另外，允许租赁是此类住房与其他保障房一个最大的区别。以往的经适房、公租房等保障性住房都是不允许转租的，但共有产权房可转租。但因为有政府产权，所以出租需要和代持机构分配利益。意见稿中对此明确：已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分。

同时，为体现保障的要求，共有产权房出租时，将优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。

不仅如此，在共有产权住房的退出和转变成商品房上市方面，也增加了市场因素。《办法》意见稿提出，共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。

但同时，也对转让对象做了严格限定。同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

不难看出，像以往那样钻空子买下共有产权房后，期望出租或者出售获利，已经变得愈加困难了。

不难看出，北京此次推出的共有产权住房，实际上是自住型商品房的升级与完善。

以往自住商品房项目，往往因为低于周边商品房的价格而受到追捧。不少开着豪车排队买经济适用房、自住商品房的例子也屡见不鲜。虽然有5年内不能转让和补交土地收益的要求，但因为价格远低于商品房，一旦禁售期结束，购房人选择出让仍能获得非常可观的利润。

但在此次推出的共有产权模式下，由于设置了政府优先回购，即使房屋增值，购房者也只能拿到部分产权的增值收益，而且政府会优先回购再出售给符合共有产权房条件的购房人。

因此，在业内人士看来，共有产权住房在产权界定、出租收益分成和产权收益上都有明确的划分，是对原有保障房制度的升级和补缺。

解决“夹心层”住房问题 环京购房热可能退烧

共有产权房虽然主要是对北京现有保障房体系的升级和完善，但需要注意的是，这次的征求意见稿，明确规定将有三成的新北京人享受共有产权房红利，相比经济适用房和自住房，更加放开的户籍要求，被业界认为将解决众多“夹心层”的需求。尤其是被北京的房价外溢的购房需求，和被限购限制的购房需求，都可能通过共有产权房实现居者有其屋。

一位国企的销售总监向北青报记者透露，在他看来，5年内25万套的共有产权房如果按计划推出，必然对首次刚需置业的群体有一定冲击。

首次刚需置业的群体有两个特点，一是对价格敏感，二是买房确实是用来住的，至少住5年（与共有产权房的变现时限对应）。而这部分购房者现有的购房指向是两大块，一是低总价二手房，二是环京地区的普通新房。

而此次政策中提到的新建共有产权房的选址会优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，推动就业与居住的合理匹配，促进职住平衡，这很可能对北京外溢的购房需求产生回流的影响。

因此，如果共有产权政策顺利出台，共有产区房的供应数量也能符合要求，那可以预计，相差不多的价格下，以燕郊为首的环京地区的普通住宅和低品质的小户型二手房将受影响最大。

不过，对于北京的改善需求来说，由于改善类产品在空间、配套、品质要求上更加严格，加上共有产权房具有严格的购买限制，因此，对改善类产品的冲击反而较小。