【释疑1】

新开工商品房减少会否导致供不应求？

清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出，从国际经验看，发达国家的住房市场基本上都经历了从新房为主向存量房为主的转变。

从北京人口、家庭和城市化发展状况，经济发展水平、土地资源环境约束条件以及住房市场发展情况看，北京已经进入存量房为主的阶段，2016年新房和二手房交易套数大体上是1：4，也就是说，有4/5的购房家庭是通过购买二手房来解决住房问题的，刘洪玉指出，“如果再考虑到租赁住房的房源几乎全部来自存量住房，则未来住房市场需求主要靠存量房来解决而不是新房，应该没有什么悬念。”

至于新开工商品住房规模缩减会不会导致供不应求，刘洪玉分析认为，供不应求不仅仅取决于供，还会受求的影响，另外还要看在什么范围内的供，“北京市范围内的新建供应可能减少，但在京津冀协同发展背景下，如果能通过快速轨道交通连接的周边城市的住房供应增长，则满足北京常住人口需求的总供给可能还会增加。”此外，新建商品住房减少可能会刺激存量住房资源释放，还会提高存量住房的有效利用水平，以及自住商品住房等政策性住房建设增加，也会促进供求均衡。

【释疑2】

今年是否会延续去年房地产政策？

中原地产研究中心的数据显示，2015年以前，北京新建商品住房（包括纯商品住房和自住型商品住房）成交均价一直保持在3万元以下，2015年12月为2.98万元/平方米，2016年一路增长，至9月份，达到了3.88万元/平方米的历史高点。

2016年9月30日，北京出台政策稳定市场，加大中低价位、中小套型普通商品住房供应比例，重申“90/70”政策，同时推出了“控地价、限房价”的土地交易方式，对地价和未来的房价实施“双限”。在信贷方面，调整首套房贷的标准，从“认贷不认房”转变为“认房又认贷”，还差别化提高首付比例。

“2017年的市场环境已呈现出大环境趋紧、小环境更严的态势，总体判断只会比去年更严，去年政策效果还将持续释放。”中原地产首席分析师张大伟表示，“9·30新政”实施一季度，效果已显现，房价上涨态势得到遏制，据统计，2016年12月，北京市新建商品住房成交均价回调到每平方米3.82万元的水平，成交量下降10%左右。

“但从近年来房地产调控的作用机制来看，效果目前只是初步显现。”张大伟分析，对于需求侧调控效果，一般都在政策出台后的3-6个月以后才会比较充分显现，对供应调控的效果，更是需要半年至一年时间。

【释疑3】

2017年北京房价是否会出现回落？

张大伟透露，接下来的房贷利率优惠也将全面缩小，“从元旦开始，各大商业银行都将对首套房贷利率折扣进行收紧，去年的88折、85折甚至某些银行的8折，今后将难再出现，普遍都将提高到9折以上。”

昨日，多家银行也向新京报记者证实，目前北京地区已上调首套房基准利率至最低九折，二套房仍然执行上调基准利率10%的政策。

另外，新京报记者也了解到，目前，监管部门已经对高价、涨价且不接受价格引导的预售项目，全部一律暂缓批准预售许可。

综合政策机制和市场运行规律，张大伟预测，2017年北京房地产市场将呈现量缩价稳的态势，“从北京房地产市场运行情况看，已经呈现出较为明显的周期波动，短期的波动周期一般是3年左右。”

他指出，2016年9月份，房价达到了周期性的高点，四季度已经出现了周期性回落，预计下一步市场将会沿着这个趋势继续运行，“新建商品住房成交均价总体将保持稳定，稳中略降可能性较大。”