因城施策让一刀切的政策成为历史

“加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨。”不少代表委员注意到，与以往“一二线城市生病，三四线城市吃药”的情况相比，今年的政府工作报告对不同类型城市的房价开出了不同药方。

2005年，新旧“国八条”拉开调控房价的序幕，此后10年间，“国六条”“国四条”等调控政策成为老百姓购房的风向标。

“那是一声令下齐步走的时候。”张泓铭表示，房产过热需要调控的思想是正确的，但声势浩大地进行政策发布易带来弊病，因城市发展程度不同，中国房地产市场在统一的号令中，走向全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康眼中的“冰火两重天”。

“上个五年计划后半期，中央政府对房地产市场基本没有统一发布过政策。”张泓铭注意到，因城施策正在发酵。

一线及部分二线城市火爆的楼市，被全国政协委员、东方资产管理公司原总裁梅兴保看在眼里。他表示，“现在市场上，有的房子签了协议之后，还没等住进去，房子已经被炒了好几次”。为此，他建议制订“T＋N”年交易制度，即房子正常交易后购房者须在3~5年后才能进行第二次交易，以此遏制房地产炒作。

全国政协委员、恒大集团董事局主席许家印则建议建立房地产的长期限价机制。目前，不少房价上涨过快的城市都实行了限价、限贷、限购的“三限调控”，但许家印认为，调控的核心机制应该是限价，而且是长期限价。

他在政协经济界别的小组讨论发言时表示，尽管一些地区已对房地产市场进行调控，但在土地拍卖时，依然出现地价不断高过房价的情况。“面粉价格高过面包”是因为地产开发商对未来房价上涨依然有预期，长期限价可以冷却对房价上涨的热望。

但许家印强调了前提，“因城施策，甚至是一个城市不同的地区也要执行不同的政策，同时，要根据不同的建设标准进行限价”。

李晓林也注意到，在政府工作报告中关于房地产政策有这样的表述，“因城施策去库存。目前，三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。”

他在接受中国青年报·中青在线记者专访时表示，2016年以来，一些三四线城市的库存消化极为缓慢，政府工作报告中的表述彰显了中央政府去库存的决心不变，房地产界应该积极关注这些信号。

与一线及部分二线城市房地产的“火爆”相比，三四线城市确实呈现了另一幅光景。

“宁夏很多地方一年半载也消化不了。”谈当地房地产市场，全国政协委员、宁夏回族自治区政协主席齐同生发出这样的感慨。他认为，推行部分经济适用住房建设保障货币化，可纾解消化高企库存。

李晓林的建议是，将已经由开发商加杠杆可能形成的风险分散化，由购房人、银行与开发商分担，激活几近停滞的现金流，或能取得“三赢”的结果。他表示，三四线城镇的地方政府债务、财政收支困难，多与当地房地产业开发建设及其销售进度直接相关，开发商杠杆率偏大则是深层原因。

李晓林预设了一个游戏规则：“享受低利率、低房贷、低按揭后，购房者加速购房，开发商必须承诺优惠时限内不得涨价”。

但在张泓铭看来，我国房地产价格产生波动时，采用的多是人工调控。他在全国政协十二届五次会议第二次全体会议上发言提出，楼市调控需要对冲异常波动的自动调节机制同综合施策形成合力，“能灵敏、快速稳定房价，但不是长效机制”。