特色小镇受房企热捧

值得注意的是，自去年首批特色小镇名单公布和相关政策发布以来，已有多家房企发布了小镇战略，陆续有万科、绿地、碧桂园、美好置业、南山控股等上市公司披露了涉足特色小镇建设的计划。

《报告》披露，一些地区存在借特色小镇之名行房地产开发之实的现象。例如，在珠三角地区，某房地产企业借助“科技小镇”概念推动产业地产，获得地方政府大量土地资源支持；在长三角地区，一家房地产企业打算在大城市周边打造标准化的“农业小镇”，两平方公里农业区配套一平方公里建筑区，计划承载3万人。

国家发展改革委发展规划司副司长陈亚军表示，特色小镇受一些房企的追捧，主要是因为以特色小镇名义向政府拿地成本相对较低，但这和特色小镇建设的初衷相背离。

“在房地产业两极分化、热点城市监管趋严、三四线城市去库存压力高企、房地产企业面临转型压力等背景下，房地产企业嗅到了特色小镇带来的商机。”荣西武说，特色小镇建设确实需要适度建设一些房地产项目，但如果以房地产为主、房地产先行，就会演变为房地产“一业独大”，所谓的“特色”也将千篇一律。

荣西武进一步分析说，房地产商介入，会使住房成本、土地成本、生活成本、创业成本、融资成本等大幅度增加，客观上将抑制特色小镇的发展。而且，通过盖房建成小镇容易，但产业导入难。房企一般缺乏引入实体产业的资源，也缺乏运营实体企业的经验，而一旦城建起来了，产业却发展不起来，形成不了可持续的产业生态，特色小镇建设就会重新回到出售物业以平衡开发资金的传统道路。

“我们鼓励房地产企业参与特色小镇的投资建设，但不能纵容特色小镇的‘房地产化’。”田野说，特色小镇发展中，需要做到产业主导、规划先行、基础设施配套完善。鼓励房地产开发企业参与特色小镇建设，应该用好PPP模式，引导房企参与到基础设施建设和服务实体经济发展中来，先促进人口的集聚，然后再根据需求进行房地产开发。

田野表示，在此过程中，房地产企业也需要进行角色转换，不能再把自己简单地定位为盖楼卖房，而要转型做好特色小镇的运营商，把企业发展与特色小镇更紧密地融合在一起。

荣西武也指出，小镇的综合承载能力十分有限，因此，要防止房地产商在短期目标上追求过大，把房企的投入产出与小镇长期的收益回报捆绑起来，防止房企在盈利前景不好或财务长期难以平衡的情形下，退出小镇运营。

依产业需要定城镇规模

从各地特色小镇建设的进展看，不少小镇依托原有产业优势、历史人文积累和资源禀赋，形成了独具特色的发展模式。

《报告》也指出，一些特色小镇的“面子”好看，但基础设施配套、服务配套等“里子”不足；有的地方政府举债建设特色小镇，风险较大；有些地方不注重挖掘本地资源，忽略文化、产业支点。

“特色小镇的特色，关键在于产业特色。”田野说，特色小镇建设，应该更多地结合当地的产业资源来展开。例如，在经济发展较为发达的浙江省，已经涌现出渔业小镇、袜业小镇等一批有特色的小镇，形成了良好的产城互动。在一些实体经济还欠发达或者产业发展不够集中的地区，也可以从自然风光和历史文化资源入手，着手打造以旅游文化为主的特色小镇，让更多具有历史韵味的文化和独特的传统产业在特色小镇中得到传承。

“科学培育特色小镇，必须依据产业需要确定城镇规模。”荣西武指出，特色小镇建设应根据产业集聚趋势、规模和用地需求，适度确定城镇规模，避免过去在产业园、大学城和新城建设中出现过多次的“运动式造城”现象。同时，在用地结构上严格控制特色小镇建设中住宅用地的配建比例，并加强对房企主导的小镇规划的系统设计、盈利模式和后期运行方案等重点内容的把关，并建立规划实施的跟踪评估机制。

荣西武还建议，要针对不同类型企业主导的特色小镇，出台分类指导政策，鼓励有实力、有市场的实体企业参与特色小镇开发、运营；适当提高房企参与特色小镇开发和运营门槛，对其资金规模、可持续建设能力、项目的综合收益等做好综合评估，对其规划设计、盈利模式和后期运营方案进行严格把关。政府在做好引导的同时，也要充分发挥企业主体作用，让企业全程参与特色小镇的设计、规划、建设、管理等过程。