房企加快海外发债输血步伐

境内融资难度加大，为减缓后期资金压力，房企海外融资步伐在继续加快。中原地产研究中心统计显示，2018年截至目前，已有7家房企发布海外融资计划，累积额度超过30亿美元。

具体来看，24日，世茂房地产发行5亿美元2025年到期的5.20%优先票据。同日，旭辉控股3亿美元2023年到期的优先票据上市交易。1月10日,碧桂园宣布发行2.5亿美元2023年到期的4.750%优先票据及于6亿美元2025年到期的5.125%优先票据。1月9日，时代地产宣布将发行本金总额5亿美元的票据，年息6.25%。据悉，票据发行所得净额将约为4.92亿美元，时代地产拟将用作其若干现有债务再融资及一般营运资金用途。

中原地产首席分析师张大伟表示，在楼市调控的大趋势下，房企资金链压力再度增加，不同于两年前的大量赎回境外融资，2017年开始海外融资也越来越被关注。

中原地产研究中心统计数据显示，2017年全年，房企境外融资合计388.6亿美元，同比2016年全年的140.6亿美元上涨了176%。“除额度上涨外，房企融资成本相比2016年平均4%已明显上行。”张大伟说，目前很多融资的年化收益率已经在5.5%以上。

泰禾集团1月10日宣布发行去年获准在境外发行的10亿规模美元债,首期发行4.25亿美元。其中3年期的年息为7.875%,5年期的年息为8.125%,每半年支付一次。并且泰禾集团将提供无条件及不可撤销的跨境担保。富力集团1月5日公告指出,公司与高盛订立认购协议,额外发行2023年到期的5年期1亿美元优先票据,票息为5.875%。

房企或迎还债高峰提前“蓄水”

有关人士表示，一方面，除了涉房贷款、发债被限，2018年房地产调控将继续维持收紧模式，房企销售回款或受影响。同时，2018年房企或迎还债高峰，为避免“钱紧”带来风险，2018年初，房企便明显开启蓄水模式，提前进行资金布局。

中国指数研究院报告显示，截至21日，金茂、万科等超过18家上市房企发布相关融资计划。其中，多家房企直接或配售股权进行融资。1月2日，红星美凯龙公告称将按10.23元每股发行3.15亿股A股，募集资金32.22亿元。同日，越秀地产表示，预计配售越秀房地产投资信托基金的基金单位，总额预计3.09亿元。万科也宣布同意提请股东大会授权公司在不超过350亿元范围内发行直接债务融资工具。金茂将按每股3.7港元配售股份，配售9亿股融资额约33.06亿港元。

债券方面，苏州高新公告获得上交所同意，发行总额不超过15亿元公司债券以及6亿元绿色公司债券。阳光城发行定向债务融资工具，注册金额为30亿元。金隅发行资产支持专项计划，总产品规模合计不超过30亿元。碧桂园将以每股17.13港元价格配售4.6亿股，同时发行总额达156亿港元的可转换债券。首开拟进行非公开发行公司债60亿元。富力宣布发行80亿元超短期融资券。

对此，张大伟认为，房企提前备足资金以迎集中还债期。数据显示，2017年房企已到期的总债务规模仅500亿元。而在2018年,若按100%回售比例测算,房企将有4000亿元以上的公司债到期。

中诚信国际企业融资部二部总经理王雅方指出,房企资金风险目前在2017年财报中难以反映。一方面,房企财务结算较为特殊,收入确认存在滞后性。另一方面，房企的所有者权益里可能存在一定规模的明股实债,真实的债务负担或比财报反映得更严峻。“近两年,房企的合作项目逐步增多,通常联营项目都不并表,因此房企的财务报表里看不到真实的债务负担。”

“同时，市场监管的不确定性也再度增加了风险。”张大伟说，近日碧桂园便宣布，因市场波动原因，取消发行2018年第一期18亿元中期票据。张大伟表示，发债、银行贷款、信托受限；调控持续，销售预期也将转向。同时海外融资也面临难度或再度加大的可能性，因此房企未来资金链情况仍然前途未卜。