成交均价再次冲上6万元/平方米 学区单价高的小户型贡献大

不仅是成交和带看量的增长，二手房价格也因此出现了一定的反弹。链家地产的数据显示，3月份，北京二手房成交均价为60357元/平方米。值得注意的是，这是自去年12月北京二手房成交均价跌破6万元/平方米以来，再次冲上6万元的门槛。链家数据显示，去年 12月到今年2月，连续3个月的二手房成交价格分别是59680元/平方米、59452元/平方米、59579元/平方米。3月份不但成交量明显回升，成交价格也出现了增长。

虽然链家的数据并不具有权威性，但在北京市场上，通过链家达成的二手房交易超过了50%，因此，其统计数据也能一定程度上反映市场的情况。

量价都出现了回暖，那是意味着二手房市场要告别低谷了吗？

其实这样想并不准确，北青报记者通过对链家成交的热点区域调查发现，3月份成交量的量价齐升主要有两个因素造成，一方面是一些热点区域前期降价幅度较大，获得了购房人的认可。另一个就是周期性的原因，随着5月份入学登记的到来，3、4月份的学区房需求明显增加，在推动成交的同时，也带动了均价的上涨。

以西城区德胜片区为例，这里拥有育翔小学、五路通小学、西师附小等多个重点小学，一直以来都是学区房成交热点区域。北青报记者在德胜门桥附近的一家中介门店了解到，3月份仅前半个月，通过这一家门店，就成交了16套学区房，几乎每天一套。一位门店负责人告诉北青报记者，元月初八他们店正式复工上班，当天就成交一套学区房一居室。随后，几乎每天都有新增的带看和成交。年前看房人都不多，但年后一下子集中起来。大多数成交都是小户型的一居室，为了落户上学。

成交单价的提高很可能也是因为小户型的集中成交。该门店负责人表示，以他们在3月份成交的房源为例，面积最小的一套为马甸南村的南向40.5平方米一居室，成交单价高达15.93万元，但总价相对比较低，为645万元。这样的房子大多是买来过户用，购房人的钱不够买两居、三居，就会选择买一居室，很多人其实也不会带着孩子自住，而是出租出去，自己在附近再租一套大一点的两居室作为过渡。这样一来，虽然成交单价较高，但仍是刚性需求。

链家提供的数据也显示，3月份均价的回升，主要由于少数学区房的助力。像西城区的乐城小区，涨幅位列3月份均价涨幅第一位，环比涨幅为16.9%，同样是学区概念的西城区荣丰2008，环比涨幅10.5%，位列第4位。

成交量的上升，则更多是由于一些区域降价幅度较大的楼盘，开始获得了购房人的认可。链家地产研究院的数据显示，朝阳区管庄的北京新天地是3月份成交集中的热点小区，该小区在最近90天里仅通过链家就卖出了68套房源，成交均价为54514元/平方米。而去年3月份，该小区的成交均价一度达到了65000元/平方米，降幅超过了15%。

链家研究院首席分析师许小乐认为，超跌盘和学区房的密集成交，导致了3月份数据的上升，但整体来看， 3月的成交小高峰属于正常的市场变化，并不意味着市场变热。许小乐认为：根据往年经验，3月为传统“小阳春”，春节前累积的需求会在本月集中释放。2016年3月和2017年3月全市网签量的环比增幅分别为111.3%和113.3%。受调控政策影响，今年的增幅不及往年。从绝对水平看，今年3月成交比市场较热时期的2016年、2017年同期均有明显减少，而与市场相对平稳的2015年同期相当，处于一个合理的正常水平。

平均成交周期延长至76天 阳春热潮或将告一段落

虽然3月份和4月第一周的二手房成交明显升温，但进入4月第二周，这种回暖就有戛然而止的势头。

链家网的数据显示，4月9日与4月10日，二手房成交量分别为193套和164套，工作日成交一下子从700套回到了200套以内。

对此有人认为是中介公司提高中介费的原因所致。在年初市场里，中介之间不成文的规定都是中介费有折扣，像链家根据门店不同，中介费能做到2.3%至2.5%左右，我爱我家最低能做到2%左右，但近期，链家各个门店明确收回了中介费打折的权利，要求中介费严守2.7%。一位链家经纪人向北青报记者证实，他所在的门店已经明确保持之前2.7%的费率，没有优惠了，低于2.5%的不让签约。

不过，业内普遍认为，中介费的调整并不会对交易产生明显作用。交易量出现下滑的原因，主要是由于好房源被消化，市场依旧不存在回暖的基础，导致了交易量回调。

许小乐告诉北青报记者，由于目前信贷条件和行政管控都明显严于去年同期，且在“认房认贷”的环境下换房需求在短期难以大幅释放，后期均价不具备快速上涨的条件。从单套房源的平均成交周期来看，3月客户成交周期再次延长，由70.4天延长到76.8天。虽然市场已有所好转，但客户成交周期依然呈现延长态势，除了放贷周期延长外，客户购房更加理性、慎重是成交周期延长的主要原因。

对于未来，许小乐认为，3月份这样的量价齐升是不可持续的，在小阳春过后，预计4月二手房市场成交量将迎来自然回落，均价趋稳。这是因为节前积累的需求已在3月集中释放，3月末新增供需已开始回落。3月第五周，新增房源及客源量环比分别减少6.4%和10.7%，新增带看量减少8.6%，业主新增挂牌均价环比下跌1.4%。在供需矛盾减弱、市场成交将迎来回落的情况下，均价缺乏上涨动力，后期二手房均价可能呈现总体平稳的小幅波动。

与许小乐类似，思源地产首席分析师郭毅也认为二手房的阳春热度不可持续。她向北青报记者表示，3月的成交热，主要是由于北京二手房挂牌价格普降15%-20%，在交易过程中购房人还能获得部分议价折让，这是由价格降至合理价值区间引发的成交回暖，预计未来二手房成交量将逐步企稳，不会大涨大落。