最近一个房地产的天价学区房问题刷屏朋友圈。天价学区房有几个特征，也就是概括的“老，破，小”：老城区核心位置，对口好学校；房龄老旧，基本在20年以上；户型面积小，居住不舒适。

但恰恰是因为“小”，有总价优势，单价才炒得高。买家卖家心知肚明，这个房子不是用来住的，是用来落户就学的。所以，本质上这不是在“买房”。而是一笔昂贵的择校费！

择校费由来已久，90年代就有富裕的家庭不惜十万、二十万地出资择校，让孩子进一个重点学校。只是在择校费被明令禁止的背景下，家长们不得不“曲线救国”——落户一套“老破小”，读一所对口学校。

这个“天价学区房”真是个房地产问题吗？这是个户籍问题。

城市与城市之间，区域与区域之间的资源发展不平衡，这就导致了户籍流动的竞争。大家都想占据最佳资源：大城市，经济好，地段佳、配套全、学校优。于是，高考与买房成为了“占据最优资源”的发展路径：

第一步：通过高考，从乡镇农村跻身北上广深。

第二步：通过买房，扎根定居，从“新北京人”成为“北京人”。

第三步：通过换房，传递资源，从城市远郊迁移至市区教育、配套更优的地方，让孩子接受更好教育。

每一步，都是一场巨大焦虑；每一步，都有一些人的放弃或另做选择。但这幕“三部曲”俨然成为绝大多数中国中产阶层的标准宿命。

“学区房”不是经济问题，是文化问题

西方经济学所奉行的租售比、房价收入比等指标并不能完全解释中国楼市。这些数据，是帮助我们分析风险的指标。但面对中国楼市，不能唯数据论。

最近瑞士信贷董事总经理陶冬指出，“日本1990年房地产的顶峰期，日本所有房子的价值相当于日本GDP的200%，2006年美国房地产泡沫的顶峰期，全美国的房子价值相当于当年美国GDP的170%，中国已经达到了GDP的250%，这个是现代经济史上前所未有的一个数字。”

英国人开创了古典经济学，它适用于欧洲千万级的人口市场；美国人走出了自己的模式“自由企业制度”，它适用于美国3亿的人口市场；中国有13亿人口的市场，它也有属于自身的经济学。这也是为什么西方经济学解释不了中国的房地产。在中国房子富含的意义要比房子本身，深刻得多。

中国的房地产不仅是个经济问题，更是个文化问题。