定位规划是关键

戴德梁行高级助理董事及广州产业地产部主管黄文礼指出，如今的产业地产已延伸至第三产业中以服务业为主导的综合型房地产开发，市场常见项目如旅游地产、养老地产、各种特色小镇等。此类项目以产业为主导，通过整合资源、引入资本及规划运营，打造产业集群并实现产城融合，以此改善区域环境及提升城市竞争力。

不过，与传统住宅运作时快周转、注重物业销售的思路不同，产业地产需要企业进行长期运营，因此定位显得尤为重要，“针对一些区位欠佳，配套不足的项目，需要更实际地考虑”，黄文礼说。

除定位外，运营成本、盈利能力、招商、服务配套也是产业地产项目必须重点考虑的因素。

发力产业地产是开发商努力寻求非传统住宅项目的盈利新模式，戴德梁行相关分析指出，尽管开发运营周期较长，但产业地产可以持续为相应区域及城市带来源源不断发展动力，并帮助房企破除房地产依赖。

黄文礼也提醒，房企在发展产业地产时，应当避免打政策擦边球，例如将工业用地分割售卖；或在规定了产业比例的商用地块上建造写字楼，出售过程中暗示购买方可用作公寓；抑或是将地块自持部分以“使用权出售”及“以租代售”等方式变相套现。他指出，房企不应为了眼前利益而冒险，应谨慎对待。

强者恒强趋势明显

房企转型探索一直在持续，这其中，规模房企的多元化布局步伐显然迈得更快一些。与广大中小房企相比，大型房企因其规模、资金、人力、经验等多重优势，得以投入更多的精力和财力对未来发展战略进行长远规划。这也是房企“强者恒强”趋势的延续与体现。

中国房地产业协会、中国房地产测评中心在《2018中国房地产企业品牌价值测评研究报告》中指出，随着房地产行业集中度进一步提升，强势品牌效应更加放大，品牌房企依托自身品牌、产品、资源整合等优势，通过高周转和全国化的布局战略实现逆势扩张，达到规模新高度，强者恒强态势将愈加显著。

行业集中度提升

强者恒强的局面首先体现在房企的业绩规模上。截至第三季度末，国内TOP100房企整体销售规模近7万亿元，同比增长39.6%，销售金额突破千亿的企业已有18家。

其中，碧桂园、恒大、万科三家龙头房企业绩遥遥领先，分别达到5520.5亿元、4450.9亿元和4323.2亿元，碧桂园更是超过了去年全年5500.1亿元的销售纪录，恒大和万科也保留着超过去年全年业绩水平的可能性。在“碧恒万”之后，融创和保利分别以3187.0亿元和3027.7亿元分列第四第五位，均已接近去年全年水平。

规模房企业绩不断提升，推高了房企销售金额的集中度。克而瑞统计显示，TOP10和TOP50房企的流量金额集中度达到27.9%和55.3%，分别较去年同期提升3个和9.5个百分点。未来随着市场资源更向大型品牌房企靠拢，行业集中度将不断提高。

除业绩表现外，强者恒强还体现在房企投资拿地方面，从克而瑞统计的1-8月各梯队房企的销售和新增货值而言，超过五成土地被销售TOP10所获得，新增货值在百强占比达到50%，比销售金额占比高出6个百分点，规模上仍有较大上涨空间，土储上领先的优势对新城、龙湖、华润等企业冲击1500亿甚至更高纪录起到促进作用，规模效应正在持续发酵。

规模越大越有转型能力

从房企业绩目标完成的情况来看，截至8月末，在设定了销售目标的千亿房企中，不到半数目标完成率达到70%以上，如新城和中海分别完成其目标的76%和75%，华夏幸福为49%，其余则基本都在50%到70%之间。从完成情况来看，个别房企可能存在业绩压力。

从已知数据不难看出，2018年资源进一步向头部品牌房企集中，不论是业绩还是土地储备都创下新高。但对于中小房企而言，在融资成本高企的今天，这些企业的发展难度明显有所加大，行业并购频繁。

在多元化转型的竞争中，规模房企特别是龙头房企，凭借其现有品牌价值，完全可以将市场注意力导向转型的新业务中来。另外，尽管今年以来企业们普遍融资难度高，拿地态度谨慎，但有研究机构分析指出，大型房企更能享受我国金融市场发展完善带来的红利，房企品牌也为其获取土地储备和项目储备提供了更多的便利性。

记者观察

怎样的转型才算有收效？

房企多元化布局搞得红红火火，如果说搞长租公寓、建特色小镇还算与房企原有开发模式存在类似之处的话，部分企业布局农业、AI、汽车、金融，则是在全新的领域进行探索。这些转型动作到底算不算真正有收效？

一个多月前，一位业内知名专家曾经表示，尽管房企都在宣称转型和多元化，但目前这些企业营收的主要来源基本还是房地产开发和销售业务，因此当前的转型并没有更改房企本质，只有房地产开发销售占总营收比值下降到一定程度，才能算作是转型了。

其实从房企半年报和研究机构发布的业绩数据便能看出，今年以来，不少规模房企的营收仍在持续打破原有纪录，而半年报披露盈利大幅增长的企业数量也有不少，但这些营收依旧是房地产销售收入占绝大部分比例，而其他领域产业，则营收和利润并不高，有的甚至是“赔钱货”。

不过，目前转型升级的探索仍然处于起步阶段，想要讨论“转型成功与否”的问题为时尚早，例如布局AI、汽车等产业，到现在为止基本上才刚刚起步，远没有达到需要讨论收效的地步，还要等待充分的运营后才能看到效果。

但不变的是，对于房企而言，不论朝着哪个方向转型，都要建立在对企业自身充分评估的基础之上。换言之，如果现在真的要尬聊关于“怎样转型才有效”的话题，则标准只有两个：对房企自身存亡不产生威胁；对房企今后发展有增益。