买房吗？两三万元一套那种。

近日，黑龙江鹤岗的两三万元就能买套房的楼市刷屏网络，引发了不少的热议。

鹤岗位于黑龙江东北部，是一座缘煤而兴的资源型城市，面积1.5万平方公里，相当于两个广州，但根据第六次全国人口普查的数据，2010年鹤岗常住人口为105.86万人，从2010年到2017年，全市常住人口减少了约5万人。

此时正值一季度楼市回暖态势明显，房地产开发投资提速，多地人才引进新政纷纷与楼市政策挂钩。鹤岗的房价为何会另辟蹊径，背后有着怎么样的难言之隐？与鹤岗有着同样遭遇的城市发展怎么样？未来将何去何从？

让我们一起来谈谈“鹤岗”这座城。

样本：鹤岗VS大同

鹤岗，黑龙江的一个小城，这几天因为网上出现的一张房价的照片而成了“网红”。在这张照片上，标明了鹤岗一个小区出现的房价，一套140平方米的住房，只要10万元左右就能买下，而价格最低的房子，虽然面积也相应缩小了，但2万元不到就能搞定。因此鹤岗市的房价被大家称之为“白菜价”。

在很多城市的居民为高房价所苦的背景下，鹤岗出现这样低得像“白菜价”的房价，未免令人大跌眼镜，也让人觉得不可思议。在舆论炒了几天之后，鹤岗市官方于日前首次发声，表示这些这种情况确实存在，但它们大多是前几年积累下来的棚改房。

事实上，这些棚改房是提供给征地拆迁对象的回迁房，需要满五年才能正式上市交易。因为目前还未满五年，所以存在交易风险，故而价格畸低。

相比于一二线城市，鹤岗房价低是真的，下跌也是真的。

为了验证，记者联系了当地的房地产中介，发现这种情况确实存在。安居客数据显示，2019年3月鹤岗房价为1423元/平方米，环比下跌了29%。

58同城的数据也显示，大量价格只要几万元的房屋正在出售，其中毛坯房的普遍价格都在2万元左右，价格最低的一家每平方米只要290元。

记者了解，鹤岗市的房地产市场虽然跟前几年比，房价略有下降，但目前商品房市场二手房价格都在每平方米两千元以上，地理位置好的高档小区每平方米的价格在3000元到6000元之间，而低于10万元一套的房子在鹤岗也很常见，但这些房子大多远离市中心，基本上是近几年建造的保障房，并不是标准的商品房，楼市总体上仍然是供需平稳的。

看来，公众对鹤岗的房价确实有所误会。而这些误解背后，则是对类似鹤岗这样的城市，经济可持续发展的关注。

“我们在讨论鹤岗等城市时，很多人只留意到其‘偏远地区’的属性，却忽视了重要的一点———资源型城市。”苏宁金融研究院高级研究员付一夫在接受记者采访时表示，资源型城市房子白菜价，本质是经济发展出了问题。即，当赖以支撑城市经济的资源出现枯竭时，城市怎样才能保证可持续发展？

鹤岗曾经是黑龙江省的四大煤都之一，丰富的煤炭资源成就了鹤岗，也使这座城市形成了围绕着煤炭而产生的单一经济模式。2011年，鹤岗市及同省双鸭山市被国家发改委确定为第三批25座资源枯竭型城市。

当煤炭资源出现枯竭的时候，因为经济转型的滞后，如何保证城市的持续发展，就成了当地政府必须面临的严峻课题。在付一夫看来，归根结底，这类城市更倾向于优先发展资源型产业，对非资源型产业的培育和发展不够重视。一旦资源耗尽，先进制造业和服务业没能发展起来，最终拖累区域经济发展，也导致人口外流严重。“当决定一个城市发展前景的两个基本盘——人口和产业都呈现萎缩状态时，楼市进入寒冬，房子白菜价也就很正常。”付一夫这样说。

所以，这些资源型城市房价白菜价态势是否会持续下去，关键取决于自身能否摆脱对资源的过度依赖，并实现当地产业的转型升级，迎合发展大势。

而同样是资源型城市的山西大同市又是另一番景象。

大同，地处山西最北端跟内蒙古交界，是我国著名的煤炭资源型城市。丰厚的煤给大同带来过荣耀，但“一煤独大”的单一产业结构也留下阵痛，多年的历史欠账让大同的环境疮痍满目。由于采煤业的过度发展，大同变成一个地表沉陷严重、水资源极度匮乏的城市，采煤沉陷区面积超过1600多平方公里。

近年来，大同通过调结构、推动绿色发展，在经济转型中走出了一条特色之路，通过“黑绿”变奏，实现了华丽转身。在产业结构、能源结构以及运输结构方面集中发力。仅2017年，淘汰煤炭落后产能415万吨，煤炭产业占全市规模工业比重同比下降3.6个百分点；减少过剩和落后产能，推进“氢都”“能谷”建设,加快全市产业转型升级步伐，增长新能源动能；推进冬季清洁取暖，减少煤炭消费，增加清洁能源使用，“禁煤区”和城乡结合部清洁取暖率达到100%等等。

对于资源型城市如何转型发展，全国政协委员、山西晋商民营联合投资控股股份有限公司董事长昝宝石表示，依靠单一的资源发展经济的城市并不少，它们迟早也会承受资源枯竭带来的压力。对于这些城市来说，积极推动经济转型、摆脱对原有资源的过度依赖，已是当务之急。更为亟须的是，这些城市的政府应该相信市场的主观能动性，尊重市场的自我修复能力，而不是高居于市场之上，采取包办代替的做法，造成市场对政府的依赖。否则，即使解得了一时之困，长久来看，新生的资源所产生的经济动能会再度枯竭，城市仍将徘徊在老路上而难有发展。

对于如何推动像大同这样的资源型城市转型发展，昝宝石给出了这样的思考：一是充分利用富集的煤炭资源，延长煤炭的产业链，深度挖掘煤炭资源的利用深度和广度，推动产业升级，引入新技术发展更加节能环保的煤化工产业，把简单的能源输出转变为高附加值的化工产品输出，不要为了摆脱资源依赖而全盘抛弃既有优势，发展与资源相关的新能源、新装备等产业与延长煤炭产业链相结合。二是加大创新，让更多的创新和新技术成果能够落地，与当地产业紧密结合形成合力。

未来：收缩型城市也可以是幸福之城

一个城市的常住人口减少之时，房价自然会出现下跌，这是正常现象。但一个三四线城市，房子跌至“白菜价”，两三万一套房，甚至一万五就可以拿走一套房，这在中国并不多见。

“人口持续外流，经济发展疲软，这是鹤岗正遭遇的困境。”付一夫说。

在中国，像鹤岗这样的城市还有许多。

值得注意的是，近日国家发改委发布的《2019年新型城镇化重点建设任务》中第一次提到了“收缩型城市”，并明确要求收缩型中小城市要瘦身强体，严控增量、盘活存量。

首都经济贸易大学副教授吴康曾发布研究成果称，2007-2016年间，中国有84座城市出现了“收缩”，这些城市都经历了连续3年或者3年以上的常住人口减少，并且正经历以某种结构性危机为特征的经济转型。

中国区域经济50人论坛成员、上海财经大学长三角与长江经济带发展研究院执行院长张学良的研究团队在对2865个县市（区）中涉及行政区划变动的样本进行分析后发现，中国26.71%的地级及以上行政单元、37.16%的县市（区）发生不同程度的收缩。其中，东北地区的收缩较为严重。此外，全市和市辖区人口同时减少的城市有20多个，较多分布于湖北、四川、安徽和黑龙江四省。

何为收缩城市？

张学良指出，“收缩城市”的概念最早由德国学者1988年提出，指人口规模在1万以上人口密集的城市区域，面临人口流失超过两年，并经历结构性经济危机的现象。

从全球来看，包括德国、加拿大、美国、日本等工业化国家均出现过城市收缩这一现象。经济结构调整让部分城市成为赢家，同时也导致一些城市不断走向衰退。

城市为何出现收缩？

如，鹤岗就是一个典型的收缩型城市。当地人李先生说：“鹤岗有着百年的煤炭开发历史，是黑龙江‘四大煤城’之一，一度发展很好、人气很旺。但是近年来，很多煤矿陆续关闭，经济活力减弱，人气也差了很多。”为寻求转型，淘汰落后产能，鹤岗2018年曾一个月内关闭了10处矿井。

此前的2011年，鹤岗市正式列入全国第三批资源枯竭型城市。在《全国资源型城市可持续发展规划(2013-2020年)》中，鹤岗被列为衰退型城市。

吴康表示，观察城市收缩，最直观的层面就是人口变化。随着城镇化率不断提高，人口从乡村流向城镇，从小城市流向大中型城市，从欠发达地区流向发达地区。其次是第三产业占比低。收缩城市的产业结构中制造业占比较高，例如有“中国第一钢铁工业城市”之称的辽宁鞍山以及浙江台州等。此外，收缩型城市还普遍存在着工资水平低和老龄化程度高的特点。

那么，城市收缩该怎么办？张学良表示，“收缩型城市”并不是负面概念，这是伴随着城市化和产业转型阶段出现的，说明传统上执迷于“增长”和“扩张”的规划理念和管理政策需要向注重城市品质的提升转变。“从人均GDP和人均公共资源的角度看，人口减少，但人均占有资源往往增加了。以台州为例，外来人口减少了，但许多本地人感觉城市风貌、生活舒适度在一年年不断提升。”张学良这样说。

而在全国政协委员、青海省工商联专职副主席、国家注册城乡规划师李青看来，人口外流的城市并不是就要衰落，而是要顺应城市化新规律。收缩型城市谋发展，关键是要扭转“增量规划”的惯性思维，“瘦身”的同时加紧“强身”。此外，当地政府需尽早研究制定针对这些情况的城市发展规划，推动城市转型，特别是资源型城市，转型越早对城市发展越有利。

李青指出，就像鹤岗的煤炭采集有100多年的历史，提早进行长远规划，预见到煤炭资源总是有限的，尽快配套发展其他产业。在资源型产业还能支撑经济发展的时候，就将其他产业相应发展起来，整个城市经济增长将更具动力。

此外，李青表示，收缩型城市需要营造良好的营商环境，吸引投资，鼓励民营经济参与。同时还需培养一些科技含量更高的企业，制定一些优惠政策吸引住人才，加强教育方面的投入。“要是没有人才支撑，任何产业也发展不起来。”李青说。