7月9日上午，上海市黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗纯宅地竞拍，最终丽丰控股旗下东方动力有限公司以5.77亿元的价格竞得，溢价62.54%。成交楼板价59859元，剔除保障房后楼板价达85810元/平，为全国最贵。

　　公告显示，挂牌出让宗地位于卢浦大桥西侧，东至紫荆新苑，南至南园滨江绿化，西至富润路，北至紫荆新苑；出让面积6885.2平方米，起始价3.55亿元。起拍楼板价高达36828元/平米，为今年上海最高。

　　从上海市来看，该地块楼板价突破了2010年华侨城拿得的闸北区苏州河北岸东块1街坊地块，当年地块楼板价为5.2万元。同时，也一举打破全国单价最贵地块，2013年融创以21亿元价格获得北京农展馆地块，当时楼面价为73099元/平米。

　　“迷你”体量却高门槛出让 现房销售是亮点

　　黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗地块位于城市核心位置的地块，尽管就体量来看属于“迷你”级别，却引发了业内的关注，因为它在出让预合同中首次提出了“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”。

　　据该地块的预合同上规定，该地块土地用途为普通商品房，容积率1.4，建筑限高24米，建筑密度30%，绿地率35%；土地使用年期为70年。与此同时，地块地上建筑面积不超过9639平方米，地下建筑面积不超过6000平方米。

　　根据土地预出让合同，这一地块在正式交付一年内要开工，开工后三年内要竣工。这意味着上述现房的最晚销售时间会在4年后。

　　值得注意的是，该地块的出让条件非常多，除了在“特别约定”的第四条中明确“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”以外，还有必须100%全装修，“配建保障性住房建筑面积应占该宗地规划总住宅建筑面积30%。受让人同意上述配建保障性住房按规定移交给住房保障机构”、“受让人须在该地块内落实100%建筑面积的装配式建筑”。“受让人须在该地块内按住宅面积的2%配置公建配套用房”等。

　　售价或破10万 业内预计看法不一

　　该地块还被要求第一层面滨江建筑限高24米，结合地块1.4的容积率以及30%的建筑密度，业内人士分析，此幅地块或将以小高层产品为主。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，该地块交易价格已经偏离市场，同时该地段的区位和基础条件决定了区域的楼市高度，未来销售或存压力。

　　“从地块所在区位来看，临近卢浦大桥，旁侧的世博概念的公寓项目目前售价集中在5-6万/平方米，二手房售价在3-4万元/平方米。凭借低容积率和产品设计方面的后发优势，该案未来售价冲击到8-10万区间是有机会，但也是有压力的。”

　　因为该地段的区位和基础条件决定了区域的楼市高度，无法上升到顶级豪宅圈序列。而且地块偏小，不能通过该项目开发来大幅扭转区域的地段形象，宋会庸如是说。

　　“这就要求售价一定要突破到10万以上，对这个项目地段来说，勉为其难。而且结合当前楼市渐入低谷，房价下滑风险显现，其未来前景不容乐观。”

　　不过，同策咨询研究部总监张宏伟确认为，黄浦江次核心区域土地价值的稀缺性，决定了黄埔滨江板块势必会走高端路线，黄浦五里桥街道104街坊39/1宗地块也不例外。该地块的目标客户群、土地资源“寸土寸金”的稀缺性、板块高端豪宅市场稀缺性等三方面决定了其价值势必向高端豪宅市场走。

　　“简单来讲，这个地块的核心价值不仅仅可以填补陆家嘴、外滩沿江板块区域高端住宅发展的局限性，还可以为整个沿江核心区域及市场增加发展空间和活力，届时一个新天价豪宅地标将在此诞生。”张宏伟表示。