15个联系点的实践：与楼市无关

　　“从实践情况看，重庆、青岛、徐州、泸州等地实施不动产统一登记以来，均未对房地产市场产生明显影响。”佟绍伟如是介绍。据悉，不动产登记制度实际上一直客观存在，既不是从“未登记”到“登记”，更不是“重起炉灶另开张”。

　　不动产登记落地是否形成对楼市回暖的对冲也一度引发决策者关注，21世纪经济报道记者获悉，国土部也对此做了专题性的调研和分析。

　　调研的主要对象即是全国首批不动产登记联系点。“从实践情况看，重庆、青岛、徐州、泸州等地实施不动产统一登记以来，均未对房地产市场产生明显影响。”佟绍伟如是介绍。

　　以徐州市为例，3月，徐州主城区商品房交易3451套，同比减少19.69%，环比增加39.49%；交易面积32.04万㎡，同比减少20.85%，环比增加33.61%；交易均价6062元/㎡，同比下降1.94%，环比下降5.62%。

　　4月，徐州主城区商品房交易4691套，同比增加27.44%，环比增加35.93%；交易面积41.48万㎡，同比增加26.70%，环比增加29.46%；交易均价6205元/㎡，同比下降2.04%，环比增加2.36%。

　　“4月份成交量和价格的明显回升，很大程度上源于央行3月30日宣布二套房款首付可低至四成，财政部同时发布通知要求个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。”佟绍伟称，不动产统一登记前后交易量、交易价格基本稳定，没有表现新房受抑制、二手房抛售现象。

　　泸州楼市虽和徐州不同，但亦反映出楼市变化与不动产登记关系不大，该市二手房市场下滑、新房市场稳定。

　　2015年一季度，泸州市新建商品房成交面积和套数同比分别下降5%和6%，存量房成交面积和套数同比分别下降76%和77%。

　　“泸州二手房由于户型小，且小区环境配套不完善，导致成交量下滑。”上述国土部人士介绍，该市2015年二手房套数和面积与新房占比同比分别下降了66.6和66.5个百分点。

　　和常州一样，泸州并没有出现二手房抛售热潮或抑制新房市场的波动情形。

　　实际上，不动产登记制度一直客观存在，原国土部地籍司副司长向洪宜告诉21世纪经济报道记者，我国不动产统一登记的核心在于统一，其重点是通过整合不动产登记职责，实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”，既不是从“未登记”到“登记”，更不是“重起炉灶另开张”。

　　国土部不动产登记中心市场监测处处长卢静表示，不动产统一登记制度是一项摸清家底、保护公有和私有财产、保护产权之间合法交易的制度。中国有960万平方公里的陆地面积，城市建成区的面积只占0.5%，是各种不动产登记中的最小的一块，更不用说广大的农村的土地，包括农村的耕地，远远大于我们城市建成区的面积。

　　卢静也称，不动产登记可能在一定程度上影响预期，但本身是行政管理行为并不是房地产调控政策，并没有明显影响到房地产市场。

　　房产税开征或择机出台

　　“社会各界普遍关注的房产税属于地方税种，其课税对象是房屋，与不动产统一登记没有直接关联；但两者是否具有深层次的关联，需视未来我国房产税的设计方案而定。”

　　相比不动产登记引发二手房抛售潮的直接影响，其推进可能带来的房地产税开征才是直接影响市场预期、抑制楼市回暖的重要因素。

　　“当然，不动产统一登记客观上有利于摸清房地产家底，为房地产改革奠定更加扎实的基础，但不动产统一登记不是开征房产税的必要环节和前置条件。”佟绍伟介绍。

　　按照《立法法》，房产税的征收须遵循税收法定原则，即税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度都须由法律规定。

　　卢静进一步解释，房产税的征收必须遵循税收法定原则，严格履行法定程序。社会各界普遍关注的房产税属于地方税种，其课税对象是房屋，与不动产统一登记没有直接关联；但两者是否具有深层次的关联，需视未来我国房产税的设计方案而定。

　　如果开征房产税的时机已经成熟，即使在分散登记模式下，房产税的立法程序也完全可以随时启动。

　　“无论是统一登记还是分散登记，房屋登记管辖都遵循属地登记原则，地方登记机构完全掌握当地房屋登记的有关数据资料，各地方在统一登记前也已经具备了征收房产税所需要的登记数据条件。”佟绍伟介绍。

　　上海、重庆两地于2011年已分别试点开征房产税，“彼时两地远未达到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台‘四统一’的条件，但同样也具备了征收房产税的条件”。卢静介绍。

　　当然，也有说法是重庆和上海的房地产税存在征收面窄和征收税率低两个问题。

　　但即使是扩大房地产税的征收面和提高征收税率，对房地产市场影响也还是有限。

　　佟绍伟算了一笔账，假定房地产税收征收采取全面征收，税率定为1%的较高税率，最直接的影响是房地产价格的下降，下降幅度为房地产税率和资金贴现率的比值。按照现在贴现率为5%计算，我国房价将有1%÷5%=20%的跌幅。考虑到通货膨胀，中低收入税率的折扣，以及房地产税收用于城市基础建设带来的房地产的升值，我国房地产实际价格跌幅在15%左右。

　　而如果取消流转环节中的二套房20%的房产个人所得税，那么两者的成交价格将相当。以一套100万房产计算，征收1%房地产税后，房价贬值为85万左右。而100万房产在二手房市场，如果满五年，升值大概在一倍左右，需要缴纳（100-50）×20%=10万的个人所得税，房产实际价值也是90万左右。

　　“也就是说，房地产税开征，与现行流转税的20%税率的政策效果相当。”佟绍伟介绍。

　　不过，佟绍伟亦认为，不同的房产税征收制度设计思路和方案，需要不同的登记数据支撑，不动产统一登记可能会因采用不同的税制而对市场产生影响。