除土地性质变更过程存在疑点，恭和家园已建成的房屋面积也违反了养老政策规定。按照国土资源部的《养老服务设施用地指导意见》，养老服务设施用地内建设的老年公寓、宿舍等居住用房，应限定在40平方米以内，恭和家园最小户型的面积也近80平方米。据销售介绍，一居室为主，有79、82、95平米三种户型。

公众的更多质疑来自养老项目本身的生命力：房子卖了之后，开发商对“必须有60岁老人居住”此条件的约束力有多强？据销售介绍，该项目将来要配套医务室、食堂等和社区养老有关的设施，并提供照料护理服务。不过，这些后续的服务提供能力又能持续多久？销售说，今后小区内提供的照料服务将参照市场定价。乐成目前的养老院项目每个月的费用已经过万，将来居住在恭和家园的老人，又买不买得起服务都是问题。如果其中某一环节跟不上，这个获得了很多政策红利的试点，将可能彻底沦为普通商品房项目，而这正是中国养老地产项目集体面临的问题。

中国人民大学不动产研究中心执行主任况伟大分析，中国的开发商基本上是建了就卖，而不是建了持有。持有将来是一个长期的约束。在这种情况下很多开发商第一是去拿地、拿项目。第二是作为一个销售的概念，对他来讲只要能拿到地、能卖掉。

类似的失败案例不在少数。早在2011年北京曜阳老年公寓就曾“以租代售”，与客户达成租赁协议，使用权最长为70年，被质疑变相卖房，最终被政府叫停；南京首例养老地产项目——汤山留园老年公寓，因无人问津已变成温泉酒店；浙江乌镇的养老地产项目绿城乌镇雅园也因购房者过于年轻，配套老年服务一时无用武之地。况伟大认为，如果养老地产不做结构性调整，即使并非开发商主观意愿，也很容易沦为普通商品房项目。“国外的养老地产本身是由银行或者是放款机构发起，而不是由开发商来发起，在中国养老地产是在开发商通过开发房子的过程中引入医院或医疗设施，来增强房子的额外公共服务职能。从目前实施方面来看，我认为这是开发商比较一厢情愿的事情。”

2014年北京市开始力推“医养结合”养老服务模式，明确盘活存量用地用于养老机构建设的措施，恭和家园显然搭上了政策的东风。目前乐成已在通州半壁店、常营等另外三个地方，陆续拿下类似试点项目。既然是试点，在已有政策的框架内做适当的突破可以理解，如何保证项目在后续运营上不偏离既定轨道，让真正有养老需求的人买到房子、住得舒心，让这类项目良性循环起来，在制度设计上就该走在前面，也该让公众更明晰。（记者 周益帆）