商住房市场将“休眠”

值得关注的是，由于北京限购政策已执行了近7年，此前有大量的被限人群和投资客都买了商住房，这种类住宅项目的房价水涨船高的同时，还在北京存量房和新房市场上占比逐年增加。

有公开资料显示，过去十年，北京地区成交约40万套商住类物业，现在的库存量介于7万套至9万套之间，这些项目的市场交易规模至少在2500亿元以上，这一库存量几乎创下十年来新高。

据亚豪君岳会统计数据显示，2016年以前，北京住宅市场当中商办类产品还只是补充，其成交占比基本都在30%以内，但是2016年开始与纯商住宅分庭抗礼，当年商办成交占比甚至超过纯商住宅达到59%。

对此，亚豪机构亚豪机构市场总监郭毅向记者表示，住宅价格大涨直接对购房需求产生抑制和挤压，是造成商办迅速崛起，销量反超住宅的根本原因。2016年，北京纯商住宅成交价格同比涨幅达到27%，套均总价更是由2015年的376万元上涨至571万元。纯商住宅价格的快速上涨，使得商办产品的价格优势凸显，因此成交量也随之快速攀升。

不过，随着“3·26”商住限购政策的执行，北京商住乱象也将得到整治。3月26日《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》发布，其中规定“新建商办最小分割单元不得低于500平米”、“在建商办只能销售给公司”、“二手商办销售要符合严格条件”，并且“商业银行暂停对于个人购买商办的个人购房贷款”。

郭毅认为，这一新规将未建、在建、在售，以及二手商办产品全部囊括其中，完全阻断了个人购买商办产品的渠道，对于蒸蒸日上的商办市场来说也成为一记“强击”，商办与纯商住宅两分天下的局面也将就此终结，因此对于市场成交的制约也将是直接而有效的。在商办“末班车”效应褪去之后，预计3月底以及4月份，北京商品住宅市场成交量也将快速降至冰点。

中原地产首席分析师张大伟也表示，“3·26”商住两用项目限购措施，不是简单地“认房又认贷”这种内容，而是全面改变游戏规则，使其回归商办类项目的真实用途。在过去多年的楼市发展中，商办类本身就是畸形的，大部分物业成为类居住物业。他预计，“商住两用”类物业的价格会有30%以上的跌幅，成交量下滑60%以上，可能进入休眠状态。