■ 探访

莱茵湾一期多户别墅属科研用地

4月6日下午，新京报记者来到位于通州区宋庄镇葛渠村北66号的莱茵湾小区一期，这里分布着数十栋二至三层的别墅。

“当初售楼的人就说这里立项为科研用地，所以卖得也便宜，多年房价没有太大波动”，据一位业主称，莱茵湾小区一期开发商为中建土博士科技有限公司，他在2003年以50余万元买下面积约250平方米的别墅，科研用地的产权是50年，用的也是价格较高的商业水电。

另一户数年前以每平方米4000元认购了三套别墅的业主称，莱茵湾小区一期别墅的面积从180平方米到300平方米，他购房时也未注意房屋的土地性质，不了解所买别墅是否符合居住规范。

记者以买房者身份咨询了房天下等多家售房中介机构，卖家均称，莱茵湾项目为50年产权的科研用地，因为价格相对便宜，周边环境较好，多处楼盘已经售完，只剩几户小产权公寓房还在出售。记者联系小区开发商中建土博士科技有限公司，但电话始终无人接听。

莱茵湾物业办公室的王经理告诉记者，莱茵湾小区的产权比较复杂，二期均是小产权房，一栋楼分割好几户来卖，可能有近一半没有过户。一期是别墅区，多是有人居住，也有毛坯房。但这些地是否都属于科研用地，他并不知情。他透露，开发商换了几拨人，最初的那批买地盖房的都联系不上了。

■ 追访

住“科研楼”不受法律保护

北京康达律师事务所律师韩骁介绍，根据法律规定，科研楼可以办理过户手续，但是不按土地利用总体规划确定的用途批准用地的，非法批准、使用的土地应当收回。该次交易进行的买卖用于个人居住使用，违背法律的规定，合同将有可能被认定为无效。在买卖双方发生纠纷时，买方的权益不能受到法律的保护。

有专家表示，对于非法改变土地用途，尚缺乏相对应的监管和具体处罚条例。“但即便土地不收回，也应该重罚违规企业”，专家称，购房者虽然不会涉及被罚，但也存在无法办理住宅房产证的风险。

中介机构涉嫌违规操作

“严格界定的话，中介是违规操作”，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，因为此类物业不能承诺有居住属性，但此类购房者本身有购房入住的需求，所以无论中介是否有过告知做法，实际上从交易风险角度看，其撮合的业务实际上都是违规的。其之所以会介绍此类房源，在于过去一直没被查，所以都是侥幸的做法。但若真出现纠纷，那么中介本身是要受到各类惩罚的，甚至要取缔营业执照。

韩骁称，房产中介在买方签订合同前，没有明确真实地告知当事人房屋性质，且在合同内容中也没有明确表示出用地性质，那么涉嫌存在欺诈行为。（记者 赵蕾）