单价5万-8万项目成主导

从成交特征来看，在7月成交的新房项目中，单价5万-8万元/平方米的中高端项目占比高达43%，成为绝对主导。

与这样的成交特征相同，虽然8月预计入市的8个项目均未公布开盘价格，但是从市场行情预估来看，其中招商·都会中心、亦庄金茂逸墅等6个项目售价或将位于5万-8万元/平方米区间段。

郭毅表示，去年7月还是单价3万元/平方米以下的住宅产品成交占主导，而随着地王的“好邻居”效应的不断发酵，使得大量同区域项目价格均出现攀升，再加上今年预售价格“8万”红线的压制，一升一压两相作用之下，5万-8万元/平方米也成为商品住宅市场的主力。而这一价格区间也正是当下购买意愿最为强烈、购买能力最为坚挺的改善型需求范围。

上周末开盘的昌平回龙观霍营项目首开国风美唐就新推出了210套房源，主打改善购房需求，分别为1号楼和7号楼，户型为85平方米两居及96-127平方米三居。据销售人员介绍，1号楼建面均价约6.3万元/平方米，7号楼建面均价约5.9万元/平方米。据悉，开盘当天，新推房源就大部分售罄，销售金额突破10亿元。

不难看出，8万元以下取证入市的项目，在价格区间上也获得了购房人的认可，即便是淡市下，也能取得不错的销售业绩。

另外，在2017年已成交的17宗可售纯商住宅用地当中，7宗地块限售均价在5万-8万元/平方米之间；而在挂牌期的13宗纯商住宅用地当中，限售价（含最高价）位于5万-8万元/平方米区间的多达8宗。由此也可以判定，未来较长一段时期内，5万-8万元/平方米的中高端项目将成为商品住宅市场的供需主力。

胡景晖也表示，北京新房市场规模本就随着房地产市场进入存量房时代而不断萎缩，政策则进一步加剧了交易量的萎缩。不过，目前北京已经加大了宅地供应力度，上半年自住房用地更是批量释放，所以，虽然近期北京新房的供应成交还将继续维持低量，但未来的供应和成交将会迎来高峰。

自住房的入市更会为市场带来结构性的重大影响，不仅能优化供应结构，满足大量刚需的置业需求，还能结构性平抑整个新房市场的价格。

可售新盘不足

租房将承接一部分需求

一方面，可售新房的房源数量急剧减少，但另一方面，越来越多的住房需求开始向租赁市场引导。首先就是开发商的主动转型和结构调整。“他们原本的强项是拿地、定项目、做产品，再售出。现在随着整个外部环境转型，加之政府调控，从开发商角度来看，其实是面临挑战的。” 58集团高级副总裁叶兵表示。过去58同城是帮助开发商卖房子的房产服务平台，但由于现在全国有很多存量地产，其中不乏大量自持物业，如何盘活这类物业，让这些自持物业由售转租，就能帮助开发商有效度过转型。

广州不久前发布的“租赁新政”，提出租购同权，三类符合条件的承租人子女可享受就近入学等公共服务权益，也预示着租赁在未来房地产体系中的重要地位。叶兵透露，58集团房产业务中租房业务增长较为明显，目前58同城、安居客、赶集网上每天有超过3000万人次来这里找房，50%的来访为租房业务的贡献。正是基于用户流量的优势，58集团正在尝试和全国各大开发商合作，提供租客、运营和系统的全面解决方案，共同探索“租售并举”住房体系下的新模式。

对于广州出台的“租赁新政”，中原地产分析师也认为，广州“租赁16条”从加大租房供应和保障租户权益两方面着手，公积金租房提取额度增加、出租住房税收有优惠、租金不能随便上涨……可以说，政府从微观层面提前考虑到租户的利益。并且新提出的“租售同权”等新的方式也是在商品房供应有限的背景下，引导更多需求进入租赁领域。

除此之外，“租赁16条”另一个重要的意义在于将拯救商住公寓市场，让更多商服类物业变身出租物业，解决更多百姓居住问题。不过，业内人士也认为，随着租赁市场的兴起，显示出一线城市在土地不足、住宅不足、公共资源不足和房价较高的大背景，租赁市场大增对于购房需求本身不可能形成挤压态势，但可以有分流效应，一定程度上能有效抑制房价过快增长。