三四线城市楼市升温现风险

楼市的整体趋稳似乎并未影响到开发商对三四线城市的良好预期，全国楼市销售依然明显呈现分化。从统计局数据看，三四线城市接近全面上涨，6月份新建商品房住宅涨幅超过或达到1%的有20个城市，二手房涨幅超过或达到1%的有14个城市，基本全部为三四线城市。

克而瑞研究中心数据显示，从成交结构看，一二线城市楼市成交占比明显减少，三四线城市销量比重大增。易居企业集团CEO丁祖昱在克而瑞研究中心“第21届地产金融形势发布会”上说：“今年上半年，三四线城市是成交主力。一二线城市销售比重下降10个百分点，但三四线城市楼市销售在全国总成交量中比重上升13个百分点，高达75%。”

从全国市场看，随着楼市调控，一二线核心城市的土地热正转移到三四线城市。中原地产首席分析师张大伟表示，上半年，佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等21个热点三四线城市的卖地收入超过百亿元，平均土拍溢价率超过40%，相比往年有明显上升。

以佛山为例，当地拿地成本较广州、深圳等一线城市低，而二级市场成交表现又居广东省前列，两方面因素叠加之下，吸引包括世茂、绿城、五矿、泰禾、旭辉等开发商不断进驻，大大加剧了当地的竞争。据中原地产研究中心统计数据显示，截至6月20日，佛山的土地出让金总额已达到395亿元。

记者采访了解到，为了维持规模增长，不少企业改变了以往去一二线城市拿地的看法，对于一线城市和核心二线城市周边的三四线城市，很多房企都表示有意布局，有些三线城市已经成为房企争相拿地的阵地。以保利地产为例，该公司2016年全年一二线城市拓展容积率面积超过1600万平方米，占全部拓展的70%，而在今年第一季度，这一比例下降到63%。近期，在莆田、衡水、盐城、眉山等三四线城市，保利地产均有土地入库。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，过去两年的上升短周期内，楼市热点从一线到二线到弱二线到都市圈到三四线，正在经历轮动扩散的过程。不过三四线城市的楼市成长性较弱，多年未涨的一波爆发后，开发商进入的风险将不断累积。

张大伟预计，本轮楼市分化进入新周期，一二线在调控下降温，三四线在投资需求推动下上升将是2017年下半年楼市的主要特点。