●以平均水平为基线，考虑到不同城市之间库存水平存在显著的差异，可以大致推断一线城市去库存周期一般在1年内，二线城市多在1年以上2年内，三四线城市多在3年以上。

●从量的方面看，中国城镇商品住房已经出现结构性过剩，但从质的方面看，很大一部分家庭居住条件仍然较差，狭小公寓、老旧公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。随着人们收入的增长和对生活品质要求的进一步提升，对优质住房的需求还将稳步增长，优质住房仍然具有一定的稀缺性。

●在市场相对过剩时代，住房市场仍蕴含着巨大的潜在需求，不仅需要减少市场管制，更需要通过深化住房供给机制改革加以释放。让城镇居民能够以较低成本获得高品质、个性化的住房，才是深化住房供给侧结构性改革的关键。

中央明确提出要“有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题”，各地方政府也相继出台了相应的去库存政策方针。但在实施过程中，也出现了不少问题。中国住房库存水平有哪些结构性特征？其形成的原因分别是什么？如何有针对性地采取相应的去库存措施？如何避免去库存陷入“边去边增”或“借机炒房”两个极端？这些都是值得我们深入研究的议题。

当前住房总体库存水平偏高

关于住房库存统计口径，尚没有一致的意见。根据是否已售、是否开工、是否竣工等，从窄到宽存在多种统计口径。一般来说，住房库存统计口径应根据需要和数据可得性而设，不宜过宽或过窄。口径过窄难以有效反映市场供求，口径过宽与商品住房市场关联性不强，同样难以有效反映市场供求。根据研究需要，主要以待售商品住房现房加在建未售商品住房作为住房库存统计口径。

库存总量估计也有多种近似推算方法。一种方法是以历年累计新开工面积减去历年累计商品房销售面积（含期房及现房），求得期末库存总量；另一种方法是以期末施工面积加上期末待售商品现房面积，再减去施工面积中已售期房面积，最后求得期末库存总量，其中期房销售期可近似取值2年。

根据第一种方法估算，2015年底住房库存估计值为29.58亿平方米。从历年估算结果还发现，2008年全球金融危机后，住房库存有一波显著持续的快速增长，这可能与经济增速放缓需求减弱有关，也可能与此后大规模的金融刺激相关。

而根据后一种方法估算，亦求得2015年末库存面积为29.19万平方米。作为一个宏观数据，该结果与前一种方法的估算结果基本一致且相互印证，表明两种方法库存估算数字基本可靠。为求方便，此后分析仅以第一种方法估算值为准。

以2015年底库存估计值29.58亿平方米，除以近三年平均商品住房销售面积11.11亿平方米，求得平均去库存周期为2.66年或2年8个月。业界一般认为合理去库存周期约为6-18个月，而目前的去库存周期远高于这个时间区间，表明总体库存水平偏高不容置疑。

高库存与住房短缺同时并存

在确认中国住房库存总量很高的同时，还需要考虑到中国住房区域市场存在严重结构失衡，高库存与住房短缺在不同区域市场同时并存。以平均水平为基线，考虑到不同城市之间库存水平存在显著的差异，可以大致推断一线城市去库存周期一般在1年内，二线城市多在1年以上2年内，三四线城市多在3年以上。