房屋维修基金被称为房屋的“养老金”。然而，获取房屋维修费并非如想象的简单。目前，房屋维修基金管理与使用中存在的问题有：

住宅专项维修基金使用范围不明确，申请使用程序过于繁琐。按规定，住宅维修由物业公司向业主委员会提出整修建议，然后占住宅面积2/3的业主或占总人数2/3的业主讨论同意，由物业公司提出整修方案，并将相关材料提交给政府有关部门审批，审核通过后，由管理专项维修基金的指定银行将资金划拨给施工单位。如此长的审批链条，已模糊了资金的所有权。更重要的是物业公司、政府以及指定银行，本来只是进行服务和监督的机构，但它们在资金使用审批过程中却起了决定性作用，业主委员会的地位反倒被边缘化。

住宅专项维修资金管理制度与机构亟待健全。目前，专项维修基金的归集管理，一般由房地产管理处物业管理科负责，且人员均不是工程、财务专业人员。如此庞大的资金，未有专项的应用管理软件和信息网络平台，缺机构人员编制、缺专项经费保障，是导致当前住宅专项维修基金使用不规范的主要原因。在尚未建立业主委员会的小区，部分社区居委会以减负为理由，不愿意承担核实盖章的责任，造成小区维修项目无法实施，加大了业主对房屋维修基金使用的误解。

尚未建立完整的住房专项维修资金续筹与补交制度。初步估算，到2016年，将出现维修资金使用高峰；到2020年，房屋所带的电梯已到15年强制报废时限，必须进行更换，那时部分小区就会出现维修资金不敷支出的现象。但各地尚未建立住房专项维修基金续筹与补交制度，同时对已达到续交标准或部分早期已交付但未完全交纳维修资金的相关业主也无督促续交有关措施，对部分小区今后正常的房屋维修影响很大。

房屋维修基金保值、增值应进一步公开透明。维修资金各地存在多头开户问题且存款利率各家银行高低不一。以江苏某县市为例，住房维修资金分散存储于13个活期银行账户和26处银行(含支行)的236笔定期存单，不利于提高资金集中管理，不利于发挥资金的规模效应。多家银行利率水平不一，且存在同一利率水平时期，各家银行利率上浮率相差20%-30%的情况，资金未能实现更大的保值增值。由于银行家家有份，资金量有限，大部分银行对维修资金使用提供后续服务的积极性不高。

为此，建议：

一、 发挥小区业委会的主体作用，规范房屋维修资金管理与使用。在有条件的小区，鼓励业主自治，把由政府统一管理逐步改为由业主管理。业主大会尚未成立的，住建部门应该帮助成立业主大会，解决房屋维修基金的落地问题，这样既能帮助小区的自治和自我管理，也能减小政府主管部门的行政压力和行政风险。

二、 建议尽快成立各地房屋维修基金管理中心。成立房屋维修基金管理中心，落实人员与经费，调配2-3名事业编制专职人员，配置专用车辆、落实经费，经过培训使其具备工程建设、消防、电梯等设施设备基本知识，专门负责维修资金的现场查勘、核实等业务，最大限度提高资金使用的合理性和安全性。同时建立住房专项维修基金管理系统，实现资金的金融级管理和业务信息化处理，从而实现交存、支用、支取、计息、收益分配、结算整个业务流程的信息化管理。

三、 积极创新房屋维修基金使用模式。通过出台新政或管理办法，简化使用申请程序，缩短审批时间，提高基金使用率。对日常物业维护中出现的理应纳入维修基金使用范围的维修项目及紧急情况下使用的维修项目，可简化申请程序批准使用，突破需先经过双2/3以上业主签名同意等申请使用难的政策瓶颈。建立预支付制度，开通物业应急维修使用绿色通道。当发生严重影响业主生活秩序、危及人身财产安全或其他严重影响房屋居住安全等紧急情形时，在维修费用不超过一定额度的情况下，建议经业主委员会确认并一致通过后，报所属地房产主管部门备案后，预支付一定比例工程预算费用进行维修。对原老旧小区的公共配套设施老化，功能下降，造成业主生活困难，业主意见较大的，明确由政府出资对老旧小区的公共配套设施进行改造。

四、 要重视房屋维修基金监管体系建设和保值、增值工作。审计机关要对房产管理部门代管的房屋维修基金进行审计监督。房屋维修基金移交小区物业管理公司或业主委员会后，由房产管理部门指导建立公示制度、审计制度、业主查询制度，也可以采取委托中介机构介入的方法解决。建议根据住房维修资金的使用管理情况，适当减少开户银行和支出专户，实现一定的集中存储，通过招投标等方式引入银行竞争机制的方式，择优选择存储银行，提高资金的增值率，并借助银行加强维修资金的管理与后续服务，由银行负责对工程项目的审价，达到基金保障有力、基金使用安全、基金增值受益的目标。

（作者系江苏省人大代表、苏州市政协副主席、民进苏州市委主委）